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产品侵权责任案件实务问题探讨/肖世祥

时间:2024-07-23 04:04:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9169
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产品侵权责任案件实务问题探讨

肖世祥


  产品侵权责任案件在实践中占有相当比例。尽管民法通则及意见,人身损害赔偿司法解释及侵权责任法作了相应规定,但实践中仍有很多问题,如:产品范围、何为缺陷、如何证明缺陷等众说纷纭,把握尺度不一,处理方式各异,需要逐一厘清。
一、相关法律规范表述冲突及处理
  民法通则之122之条:因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的,产品制造者、销售者应当依法承担民事责任,运输者,仓储者对此负有责任的,产品制造者、销售者有权要求赔偿。
民通意见之153条:消费者,用户因为使用质量不合格产品,造成本人或者第三人人身损害,财产损失的,受害人可以向产品制造者或销售者要求赔偿。
  产品质量法之41条:因产品存在缺陷造成人身,缺陷产品以外的其他财产损害的,生产者应当承担赔偿责任。生产者能够证明有下列情形之一的,不承担赔偿责任……
侵权责任法之41条:因产品存在缺陷造成他人损害的,生产者应当承担侵权责任。
  上述各法条中,关于致害产品,民法通则及民通意见使用了“质量不合格”概念,产品质量法,侵权责任法使用了“缺陷”概念。民通及意见没有对两个法律概念作出解释,相反产品质量法却对两个概念作出了解释。产品质量法之46条:缺陷是指产品存在危及人身,他人财产安全的不合理危险;产品有保障人体健康和人身财产安全的国家标准,行业标准的,是指不符合该标准。而该法26条对产品质量的解释是:(一)不存在危及人身,财产安全的不合理危险,有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准,行业标准的,应当符合标准。(二)具有产品应当具有的使用性能,但对产品性能的瑕疵作出说明的除外。(三)符合在产品或包装上注明采用的产品标准,符合以产品说明,实物样品等方式表明的质量状况。
  显然质量不合格范围要宽于“缺陷”的范围,各自内涵与外延有所不同:质量不合格相对宽泛,缺陷相对窄狭。但侵权责任法条文中“缺陷”能否等同产品质量法中“缺陷”?笔者认为可以等同,因为侵权责任法没有对这个概念作出解释。民事案由规定之第136项将该类案由表述为产品质量损害赔偿纠纷,质量不合格与缺陷是否能作同义解释?梁慧星教授在民法解释学一书中称产品质量法在此点上存在漏洞,是表述欠当。其理解为使用“质量不合格”概念更合适。
  美国侵权法产品责任编,使用的是产品缺陷一词,但缺陷的解释则含义更广,接近于我国产品质量法“质量不合格”。欧盟方面的产品责任,亦使用缺陷一词,意为“产品不能提供对人身或财产所期待之安全时,视为具有缺陷。日本法称缺陷系指制造物在通常可得预见使用之际,对生命、身体、财产产生不当危险之制造物缺陷。含义近似于“质量不合格”概念。
  在司法实践中对缺陷的概念多作扩充解释,多是按“质量不合格”认定,实际上把缺陷等同于质量不合格。鉴于民事案由的规定早于侵权责任法出台,出现表述差异是正常的。笔者认为应就缺陷与产品质量不合格含义范围作统一规范解释,建议作同义语对待,具体内函应以“产品质量不合格”内涵为准,表述时为简略见使用“缺陷”一词。以免在认定事实适用法律时不统一现象。
  从前述两个概念内函看,产品缺陷包括设计缺陷,制造缺陷和警告缺陷。如90年代曾流行的家用电源稳压器,就被证明是设计缺陷,从设计上看根本无法达到稳压目的。又如某空调不能制冷,经查是生产过程中一个关键零件没安装,就是制造缺陷。在说明书及包装上故意误导消费者、使用者 ,不告知正常操作办法,隐瞒缺陷而造成人身财产损害就是警告缺陷。
  但对于烟酒一类产品,过量使用本身就会对健康产生影响,其未列健康警示标识,实践中不认为是警示缺陷。如王英诉富平春酒厂产品标识上无健康警示标志赔偿一案,法院认为该产品标签符合(GB—10344—89)《饮料酒标签标准》的要求,产品指示上不存在缺陷,可认定产品质量合格,从而驳回原告诉请。但国外有判例支持烟民长期吸烟致癌而起诉烟草公司的诉请。
  实践中认定产品是否存在缺陷有两个标准:可分为一般标准和法定标准(技术标准)。一般标准是指存在不合理危险标准,法定标准指产品不符合法定安全标准。所以产品不符合保障人身——国家行业标准的安全、卫生要求的, 可以认定存在缺陷,产品不符合社会普遍公认的安全性,也视为产品存在缺陷。
二、产品的范围。
  讨论产品范围的意义在于:如属产品,由于存在缺陷发生损害,则适用严格责任.如不能认定为产品,则只能适用一般侵权的归责任原则或其他归责原则,对受害人权益保护程度显然不同。
  美国、欧盟与我国在产品范围界定上各有不同。美国界定概念是:产品是经过商业性销售以及供消费者使用的有形动产,其他种类如不动产和电、当有形动产的销售及使用足够类似而适用本法所述规则显得适当时,也是产品。服务不是产品,血液及人体组织器官不是产品,旧货、食品、药品、零件均是产品。欧盟则仅指动产而言,除工业产品外,尚包括手工业品及农产品在内,加工与否,在所不问。日本则指被置于流通过程中一切物品而言,其是否为完成品或自然产品,均非所问。
  我国产品质量法对产品的界定是:指经过加工、制作,用于销售的产品,同时又规定:建设工程不属于产品范围,但建设工程使用建筑材料,建筑构配件和设备,则是产品范围。
  界定一种商品是否是产品,在思维上要破除一个观念:就是不属于产品质量法而属于其他法如药品法种子法调整范围的物,依然可能为民法意义上的产品,因为产品其根本特点是经过加工、制作,用于销售的。其它法律之所以单独调整,是出于划分行政机关职能,规范生产销售行为所需,并不一定说明他们不是产品。欧盟、美国、德国均明确将食品药品列为产品范围,我国多数人亦认为三鹿奶粉事件为产品质量损害案,亦说明上述观点合理性。
  界定产品,是否需要考虑该产品的生产、加工、流通过程均具备合法性值得探讨。笔者认为不必强调该产品生产、加工、流通过程具有合法性。这些环节行为是否合法,由各相应行政法调整。生产者 、销售者应当承担相应行政或刑事责任。其产品,哪怕是假冒、仿制(侵害他人知识产权)、传销,因其具有显而易见的缺陷,发生损害,应当归入产品责任框架调整。相当多的问题烟花鞭炮致人伤害案,均属此列。如肖威诉陈红制售鞭炮赔偿案,法院认定该鞭炮为三无产品,质量不合格,故应依产品质量法、消费者权益保护法而担责。
  法律禁止流通物不能确定为产品:如毒品。限制流通物,消费者、使用者非通过合法途径取得,亦不宜于界定为产品。如杜冷丁等能镇痛,但亦成隐的药物,使用者通过虚报病情,强迫医生开出,发生损害显然不能认定为产品责任。
  在我国农副产品一般不属产品范围,但实践中对种子亦有认定为产品的判例.最高院编选的100例侵权案例选1993年第1期席春林等村民诉滑家当镇购销种子损害赔偿纠纷案,就将种子认定为产品。理由是:初级农产品,一般未经过加工制作,不属于产品,而以农产品为原料加工制作的产品就不再是农产品,而是工业产品。专门作为良种进行生产、加工、销售的种子应当认定为产品,因其生产加工过程具有严格要求,其储存、运输也有特殊要求,其生产者的利润高于用于普通的农产品。将种子认定为产品,笔者认为是正确的。
  旧货在我国能否界定为产品,也值得探究。国家许可设立的旧货市场,购销两方均知旧销旧购旧。从设立旧货市场目的来看:主要是为了物尽其用,节约资源,平衡各阶层需求所致。旧货多是已过保质期或淘汰产品,或市场上已有数代后的新一代产品替代,其存在潜在对人身,财产危险性明显高于新产品,消费者知旧购旧,已知风险高于新产品,发生损害,亦不能一概实行产品责任进行调整。否则不能起到鼓励旧货市场交易制度。故对旧货一般不宜界定为产品。但未过保质期的旧货应当认定为产品。作这样区分目的是防止厂家将存在缺陷产品视为旧货投入流通而逃避相应责任。值得说明的是:美国侵权法则界定旧货为产品,体现了不同的价值原则。
  零件半成品不宜界定为产品。单个零件半成品不具有产品性能,只有组合在一起才能实现一定功能。如一台汽车有数万个零件组成,使用者不知各自产家,但只知道汽车生产商或销售商。生产商是零件的组合完成者,零件经过组合成汽车,汽车就是一种产品。任何一个零件缺陷导致损害,应当认定汽车存在缺陷而导致损害。
  原有的产品经过改制、改造,而具有新的功能,应当认定为另一产品,改制者为生产者。有案例:周某诉浙江嘉兴燃气公司产品缺陷损害赔偿案中,燃气公司自行改造燃气灶,使之由过去烧液化气改为可烧管道气。燃气公司改造过程,就是形成一个新的产品过程。因此,法院认定改制改造者为生产者,改造后的灶具为产品,其损害属于产品责任框架调整范畴。
三、产品生产者的界定
  产品制造者一般据产品标识界定,比较直观。但产品上商标所有人或生产许可者是否可认定为制造者,值得探讨。
  我国《民法通则》第122条规定的“产品制造者”与《产品质量法》上的“生产者”在理解上应当其有相同的涵义。但无论是《民法通则》还是《产品质量法》对产品“制造者”或“生产者”都没有明确界定其内函。这种立法的情况与其他国家,特别是欧美等发达国家的立法以及一些国际公约的规定有很大不同,他们都有明确规定。如德国规定在制造物上附以商标,其他标章、商号或其他表示自己名称为业,而使之流通者为产品制造者。欧共体《产品责任指令》中规定的产品生产者的范围非常宽泛,既包括产品的最终生产者,也包括原材料、零部件的生产者,以及任何将其姓名、名称、商标或者其他识别特征用于产品之上表明其为产品生产者的人。《关于造成人身伤害与死亡的产品责任的欧洲公约》也规定,“任何使自己的名字、商标或其他识别特征体现在产品上而将其作为自己产品出示者,均应视为本公约所指的生产者。……”美国产品责任案件,更是实行长臂管辖原则,无论子公司或分公司,还是总公司,包括中间商乃至零部件制造商,均可纳入生产者范筹,而列为产品责任案件的被告。
  我国立法上产品生产者的涵义不明确,实践中对生产者的涵义理解过窄,通常将产品的生产者理解为产品的直接制造者。在诉讼中一概排除产品的商标所有人作为被告的情形,也就排除了这些主体承担民事责任的可能。这种做法既可能对案件事实的查明造成消极影响,也不利于对消费者权益的保护。特别是在我国加入世贸组织之后,国外产品大量涌入,如果在司法实践中对产品生产者的继续理解过窄,势必会使我国的消费者在权益保护上处于非常不利的境地。因此,明确产品生产者的涵义是非常必要的。
  如荆其廉张新荣诉美国通用汽车公司及美国通用汽车公司海外分公司汽车缺陷损害纠纷案,审理法院专此请示最高人民法院,最高人民法院在2002年7月11日下发的《批复》中,对产品生产者的涵义作出进一步的解释,该批复明确将产品的商标所有人以及任何将自己的姓名、名称等可资识别的其他标识体现在产品上,表明其为产品生产者的人纳入产品生产者的范畴。这一《批复》对于完善我国产品责任法律制度,加强我国入世后消费者权益的保护,具有十分积极的意义。
四、举证责任
  这是产品责任案件需要解决的关健法律问题。法律对该类案件作了举证责任分配:即产品生产者需证明三项免责事由。但没有对原告方的举证责任作出非常具体规定。笔者从下列几个方面进行论证试图提出一些看法。
第一、待证事项
  一般侵权行为构成要件是:过错的存在,损害的发生,过错与损害发生之间的因果关系。依照侵权责任法以及民法通则和产品质量法的规定,产品责任是一种典型的严格责任。其构成要件为:缺陷存在,损害的发生,存在的缺陷与损害之间因果关系。与一般侵权责任构成要件相比;缺陷替代了过错,其余部分相同。具体案件法律关系中要查明的法律事实,即待证事项。在产品责任中,笔者认为依构成要件而产生的需要证明的法律事实与待证事项是相同的。即缺陷存在,损害之发生,缺陷与损害之间的因果关系。事实的缺失导致构成要件的缺失或无法证成,其后果是诉请法律关系不成立。但是待证事项本身未表明举证责任分配。举证责任源于民事诉讼法及证据规则的规定,举证责任分配目前有三种方式:1、民诉法原则规定:谁举张谁举证;2、法律具体规定;3、法官根据案件情况,适当分配。如张某诉某燃气热水器有限公司赔偿案中,原告用技术监督部门的检测报告证明产品的缺陷——一种直排式烟道,不符合国家标准来证明产品存在的缺陷。用法医报告以及环境检测报告证明受害人系吸入过量的一氧化碳中毒死亡来证明损害事实及因果关系。法院审理认为,该产品责任案件事实清楚,证据充分而支持了原告的诉请。
第二、产品缺陷的证明
  在我国,产品责任中举证责任原则上未发生根本性变动。原告要证明1、产品缺陷之存在;2、损害发生事实;3、损害系产品缺陷造成的(即因果关系)。而无须证明被告有过错,举证责任并没有发生倒置。具体案情千差万别,但是要原告完成全面的举证责任很困难。下面分类讨论关于缺陷以及因果关系的举证责任。在因果关系损害事实比较明确的情况下,往往就缺陷举证责任的争议很大。这是个难点,如何处理,我们从具体案例中寻找答案。
  最高院编选的100个侵权案例中的陈梅金、 梅德鑫诉日本三菱汽车工业株式会社损害赔偿案中,原告使用交警勘验笔录、事故认定书等证据证实汽车在正常行使下挡风玻璃突然炸裂,进而证明汽车存在缺陷事实。笔者认为,汽车挡风玻璃均存在着爆裂的危险(即缺陷),这种缺陷是一种可能性。是一种潜在的趋势。就产品性能而言汽车挡风玻璃是不能在行驶中爆裂的。而客观事实是爆裂了的,即潜在危险爆发了,实现了,现实化了。因此,笔者理解为原告证明缺陷的具体表现形式就完成了对产品缺陷的举证责任。
  要原告证明法定标准式的缺陷是件困难的事,因使用者或受害者在产品知识上缺乏而无法完成。如按缺陷的一般标准考虑:任何产品都应能正常使用,而不致于在使用时自毁自灭甚至伤及人身,这是产品应具有正常功能,如彩电、冰箱、插座、汽车等在使用时是不能爆炸起火的,也不能带电伤人。而如发生这样的情形,则产品显然存在缺陷。因此,如受害人能证明产品在正常使用情况下,出现自毁、自灭、伤人毁物情形存在,即是证成了产品存在缺陷。那么被告要证明为什么会爆裂,即是内在质量原因还是其他外在原因造成爆裂。不能证明,则因举证不能,而认定存在质量原因——缺陷。
  但问题又产生了,如果证明该产品符合法定标准,是不是意味着产品不存在缺陷呢?笔者认为不能。符合法定标准,仍然要满足一般安全标准。如张廷杰诉丰田汽车公司产品责任一案,终审判决就是采纳这一观点的[(1996)海民初字第3216号判决书]
第三、举证责任转换
  有观点认为上述案例中原告的举证仅为缺陷的表面证据(法律关系存在的证据),尚不能完全证实产品存在缺陷,因为没有排除其他原因造成损害的可能。笔者认为这是对的。如果被告能证明是其它原因造成的,则不能认定产品存在缺陷;如果被告不能证明是其他外在原因造成,则因举证不能,而认定存在质量问题。此时,就出现了因谁主张谁举证这一基本原则要求而导致举证责任转换。被告仅仅抗辩或发表质质证意见是不足以推翻原告证明事实的。在这种情况下,应当由生产者承担了产品不具缺陷的举证责任。实践中亦有法院主动进行举证责任适当分配的判例,给生产者赋予一种义务和证明机会。否则会导致所有产品都有缺陷的错误命题,无限制的加大生产者责任。
  外国法院对上述问题亦有相同经验可供借鉴。台湾民法学家王泽鉴在《商品制造人责任》一文中认为,如何克服产品缺陷的举证责任问题:判例有的采用表面证据,亦有采用事实说明原因之法则。德国联邦法院利用举证转换之技术,解决商品制造人责任之难题,具体内容是制造人需证明商品并无缺陷事实,如肇事损害原因不能澄清,后果应由制造人承担。
第四、因果关系的证明。
  因果关系的证明,在缺陷损害事实比较明了情况下,诉讼双方争议很大。这是有些产品责任案件不同于一般侵权案件之处。如啤酒瓶爆炸伤人案,无须就因果关系进行单独举证,比较直观。有些产品责任案件,因果关系不十分明了,如中毒,就需要举证。但是,由原告证明也是件困难的事,个中涉及到很多技术方面的难题。笔者认为思路也是从案例中寻找。
  胡爱苗诉上海黄海制药厂赔偿案中,原告服用了被告生产的药物,但包装上删除了有皮疹等20项不良反映之内容。原告不知,继续服用,产品严重后果。该案中药品说明书删除20项不良反映的事实被告承认,关于损害的事实也明了。原告用医疗诊断书证明不良反映--皮疹产生原因(即因果关系)。法院采信,并驳回被告关于因果关系部分的抗辩理由:认为被告应就不具因果关系抗辩事由进行举证,由于被告未能举证而认定原告关于因果关系举证成立。
  笔者认为这个案例中法院亦使用了举证转换技术,原告仅提出因果关系表面证据即可,要被告就不具因果关系进行举证,类似于上述缺陷部分的论述结论。这一点上,类似医疗损害案中院方举证责任,不过后者是法定倒置的举证责任,而该案适用举证责任转换技术亦达到殊途同归之效果,说明笔者观点的合理性。

国务院关于报请审议海南建省筹备组筹备召开海南省人民代表会议的请示

国务院


国务院关于报请审议海南建省筹备组筹备召开海南省人民代表会议的请示

根据海南建省筹备组报告,目前成立海南省人民代表大会的条件尚不具备,拟召开海南省人民代表会议代行海南省人民代表大会的职权。现转上《海南建省筹备组关于筹备召开海南省人民代表会议的请示》,请全国人民代表大会常务委员会审议决定。
国务院
1988年5月3日

附:海南建省筹备组关于筹备召开海南省人民代表会议的请示
遵照中共中央、国务院中发[1987]23号文件和第六届全国人大常委会第二十二次会议精神,海南建省筹备工作正在加紧进行。为了做好建省后的民主建政工作,现就有关问题请示如下:
一、关于召开海南省人民代表会议,代行海南省人民代表大会职权问题。一俟第七届全国人大审议批准国务院关于撤销海南行政区、建立海南省的议案公布,原海南行政区政权机关行使职权到海南省政府产生后终止。为避免因领导机关职能中断而贻误工作,应尽快建立省的权力机关和行政机关,以及时制定地方性法规,决定省政兴革事宜,加速海南经济特区的开发开放。由于时间紧迫,在召开省人民代表大会的条件不够成熟的情况下,拟召开海南省人民代表会议以代行海南省人民代表大会的职权。为了与全国人大换届时间相一致,并有利于贯彻《组织法》规定的“会议每年至少举行一次”的制度,海南省人民代表会议拟实行常任制,任期5年。呈请全国人大常委会审议批准。
二、关于召开省人民代表会议的时间和议程。基于以上原因,召开省人民代表会议的时间宜早不宜迟。如3月份第七届全国人大批准海南建省的议案,则5月前召开省人民代表会议比较合适。代表会议的主要议程有两项:第一项是讨论决定海南省建设规划;第二项是选举产生省人民代表会议常务委员会、省长、副省长、省高级人民法院院长和省人民检察院检察长。又鉴于这次会议是建省后的首次会议,原海南行政区人民政府、中级人民法院和人民检察院分院与海南省人民代表会议不是同级建制,看来,不必向会议做工作报告,故拟免去此项议程。
三、关于代表名额和产生的办法。代表名额根据《选举法》第九条的规定:“按照便于召开会议,讨论问题和解决问题。并且使各民族、各地区、各方面能有适当数量代表的原则”,同时考虑到海南作为新建的省,有条件从建省开始,实行新的体制,率先进行机构改革,使权力机关和行政机关实现“小而精”。所以海南省人民代表会议代表的名额,拟以两百名为基数,此外,每15万人口再增加1名代表。又由于海南少数民族、军队、华侨、农垦等方面人数较多,分布较广,需要有一定机动数,所以代表总名额以260名,最多不超过300名为宜。
代表的产生,根据《选举法》等有关法规的精神,结合海南的实际情况拟采取如下办法:各市、县出席省人民代表会议的代表,由本市、县人民代表大会选举产生。其中,三亚市升格后,原县级市人大已宣告撤销。如果该市在省人代会议前未能召开新一届人民代表大会,则拟用民主协商的办法产生出席省人民代表会议的代表。至于省一级各个方面包括各党派、人民团体、机关及驻军,则由各党派、团体、机关及部队通过民主协商的办法推选出席省人民代表会议的代表。
四、关于省人民代表会议常务委员会的职权及名额。海南省人民代表会议选举产生常务委员会,作为常设机关,执行省级人大常委会的各项职权。常务委员会的组成人员,本着精干、效能的精神,以31至35人为宜,其中常委会主任1人,副主任6至8人。
五、关于选举产生省的权力机关和行政机关领导人问题。海南建省伊始,为了加强领导,在充分依靠原有干部的同时,中央从各地调入部分领导干部。他们来自五湖四海,广大干部群众对他们尚需有一个逐步了解、认识过程。基于这种情况,省人民代表会议常务委员会成员、省长、副省长、省高级人民法院院长和省检察院检察长的候选人,拟按应选人数等额提名,并向代表认真介绍候选人情况,经代表会议充分酝酿讨论后,进行无记名投票等额选举。
六、关于省人民代表会议筹备工作的领导和会议的召集问题。在海南建省筹备组的领导下,进行省人民代表会议代表的选举和会议筹备工作。海南省人民代表会议由建省筹备组召集,并主持预备会议,选举本次会议主席团,然后由主席团主持会议的举行。考虑到代表会议筹备工作繁重,拟设置选举工作办公室,作为临时办事机构,负责代表选举事宜及会议的准备,代表会议召开时,这个办公室可转为会议秘书处,承担会议期间的具体事务。
妥否?请批示。
海南建省筹备组
1988年2月12日




南京市政府关于印发《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知

江苏省南京市人民政府


宁政发(2008)116号
南京市政府关于印发《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知


各区县人民政府,市府各委办局,市各直属单位:

  为规范我市廉租住房和经济适用住房管理工作,现将《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》印发给你们,请认真组织实施。

  二○○八年六月二十七日

  南京市廉租住房保障实施细则

  第一章总则

  第一条为健全本市城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障制度,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、建设部等部门《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(苏政发〔2008〕44号)等规定,结合本市实际,制定本细则。

  第二条对本市市区住房困难的城市低收入家庭实施廉租住房保障管理,适用本细则。

  本细则所称城市低收入住房困难家庭,是指家庭人均收入、住房状况等符合市政府规定条件的城市居民家庭。

  第三条廉租住房保障实行申请、评议、公示、审核和轮候制度。

  第四条南京市房产管理局(以下简称市房产局)是本市廉租住房保障工作的行政主管部门。市住房保障办公室(以下简称市房保办)具体负责全市廉租住房保障的组织实施和日常管理工作。

  区人民政府负责本辖区的廉租住房保障工作。区住房保障办公室(以下简称区房保办)具体负责本辖区廉租住房保障的日常管理工作。

  市发改、建设、财政、规划、国土、民政、税务、物价、市政公用、监察、金融等部门应当根据各自职责,协助做好廉租住房保障的有关工作。

  街道办事处负责廉租住房保障的申请受理和初审工作。

  第二章方式与标准

  第五条低收入住房困难家庭廉租住房保障实行发放租赁补贴、实物配租或发放购房补贴等相结合的方式,以发放租赁补贴的方式为主。

  本细则所称租赁补贴,是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭发放住房租赁补贴,由其自行承租住房。

  本细则所称实物配租,是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭提供按照规定标准收取租金的住房。有一定支付能力的家庭,可申请购买其实物配租房屋的部分产权。

  本细则所称购房补贴,是指政府向符合条件的低收入住房困难家庭在购买商品住房、二手房及房屋使用权时,向其发放的保障性购房补贴。

  低收入住房困难家庭只能选择保障方式中的一种。

  第六条申请人家庭现有住房建筑面积未达保障面积标准的部分,应当列入租赁补贴、保障性购房补贴的计算范围。

  租赁补贴按保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额计算,其中低保人员每月每平方米补贴14元,其他人员每月每平方米补贴10元;每户每月补贴金额不足150元的,补足至150元;1人无房户每月补贴300元。

  对于符合实物配租条件自愿放弃实物配租选择租赁补贴的,租赁补贴金额上浮20%。

  保障性购房补贴的金额按照保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额、每人每平方米补贴720元标准计算。

  第七条实物配租住房的建筑面积:2人及2人以下户控制在40平方米左右,3人及3人以上户控制在50平方米左右。

  第三章对象和条件

  第八条申领租赁补贴和保障性购房补贴的家庭应同时具备下列条件:

  (一)具有本市市区城镇常住户口满5年;

  (二)家庭人均月收入在规定标准以下;

  (三)家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。

  廉租住房保障条件和标准,由市房产局会同市有关部门制定或调整,报市政府批准后公布执行。

  第九条符合第八条规定并具备下列条件之一的城市低保家庭可以申请实物配租:

  (一)连续享受城市最低生活保障2年以上,且无住房;

  (二)年满60岁的孤老;

  (三)持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人。

  第十条城市低收入家庭符合下列情形之一的,可申请实物配租:

  (一)特困企业中无房且持有市总工会核发的《特困职工证》的特困职工家庭;

  (二)市级以上劳动模范家庭,人均住房建筑面积在17平方米以下的;

  (三)经市政府认定的其他住房困难家庭。

  第十一条有下列情况之一的,不享受廉租住房保障:

  (一)已由社会福利院收养的;

  (二)因离婚失去自有或共有住房(含承租公有住房)的;

  (三)户籍系以购买商品房或二手房方式迁入本市的;

  (四)现行法律法规规定不得申请廉租保障的其他情形。

  第十二条除申购家庭夫妇外,下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口:

  (一)与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养和扶养关系并共同生活的人员;

  (二)正在服义务兵役的子女;

  (三)在外地读书的未婚子女。

  除申购家庭夫妇外,下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口:

  (一)共同居住且无他处住房的近亲属及其家庭成员;

  (二)正在服义务兵役的子女;

  (三)在外地读书的未婚子女;

  (四)原同户籍的劳教或服刑人员。

  第十三条下列房屋认定为申请家庭的住房:

  (一)家庭成员的私有房屋;

  (二)家庭成员承租的公有房屋;

  (三)现实际居住的父母或子女的房屋;

  (四)家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有或共有住房(含承租公房);

  (五)已购买或已拆迁安置的房屋。

  第四章申请与核准

  第十四条申请廉租住房保障,应当提供下列材料:

  (一)家庭收入情况证明;

  (二)房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明;

  (三)家庭成员身份证和户口簿;

  (四)需提交的其他证明。

  第十五条申请廉租住房保障,按照下列程序办理:

  (一)申请廉租住房保障的家庭,应当由户主向户籍所在地的街道办事处提出书面申请,填写住房保障申请表,按照要求提供申报材料,并书面承诺诚信申报。

  (二)街道办事处应当自受理之日起20个工作日内,核查申请人的家庭收入、人口、住房等情况,提出初审意见,由社区居民委员会组织评议,并在社区内公示5天。经公示无异议或异议不成立的,由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。

  (三)区民政部门应当自收到材料之日起15日内对申请人的家庭收入情况进行审核并出具意见,将符合保障条件的申报材料转交区房保办。

  (四)区房保办应在收到民政部门送交的材料之日起20日内,审核申请人的家庭住房状况,对符合租赁补贴条件的家庭登报公示。公示无异议或者异议不成立的,报送市房保办。

  (五)申请租赁补贴的,市房保办在收到区房保办审核材料后予以复核、备案。

  申请实物配租或购房补贴的,经市房保办复核后,对符合规定条件的登报公示,经公示无异议或异议不成立的,纳入保障范围;不符合规定条件的,市房保办应当书面通知区房保办,由区房保办送达申请人,并说明理由。申请人对审核结果有异议的,可申请复查。

  第十六条符合条件的申请人应持市(区)房保办出具的书面通知按下列方式分别办理廉租住房保障的有关手续:

  (一)准予发放租赁补贴的,应与区房保办签订《廉租住房租赁补贴协议》,明确补贴标准、停发补贴的规定及违约责任,并向市房保办办理备案手续。

  (二)准予实物配租的,由市房保办根据其申请的时间顺序确定相应的轮候批次。申请购买部分产权的,由区房保办受理申请并报市房保办批准后办理。

  轮候期间,申请人申请条件发生变化,应及时向所在区房保办报告,由市、区房保办重新审核确认是否符合保障条件。否则,一经发现并查实,立即取消其所得保障并依法依规追究当事人的相关责任。

  第十七条实物配租保障对象应通过市房保办组织的摇号等方式选房,并凭房号与市房保办签订有关廉租住房租赁合同,合同文本由市房产局会同有关部门制定。房号经市房保办确认后不得更换。

  第五章保障资金及房源管理

  第十八条廉租住房保障资金采取多渠道筹措,主要包括:

  (一)市、区财政预算安排用于廉租住房保障的资金;

  (二)住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;

  (三)从土地出让中提取的不低于10%的净收益;

  (四)廉租住房的产权出让收益;

  (五)单位住房资金增值收益;

  (六)经济适用住房上市后的净收益;

  (七)上级财政安排和补助的用于廉租住房保障的资金;

  (八)社会捐赠的廉租住房保障资金;

  (九)其他资金。

  第十九条廉租住房保障资金实行财政专户管理,专款专用,滚存周转使用,专账核算。主要用于:

  (一)新建、收购、改建廉租住房;

  (二)发放廉租住房租赁补贴;

  (三)发放保障性购房补贴。

  审计部门应对廉租住房保障资金的筹集、管理和使用实行专项审计,依法监督检查。

  第二十条实物配租的房源主要包括:

  (一)政府新建、收购的住房;

  (二)腾退的公有住房;

  (三)社会捐赠的住房;

  (四)其他渠道筹集的住房。

  第二十一条新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米左右,主要在经济适用住房中配建。

  新建廉租住房建设用地以行政划拨方式供应,免征防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金,同时给予相应金融支持。

  廉租住房保障按照国家和省政府有关规定享受税收优惠政策。

  第二十二条廉租住房租金标准,由市物价局会同市房产局制定,并根据实际情况适时调整。廉租住房租金收入,按照有关规定,实行收支两条线管理,专项用于廉租住房的维护和管理。

  第二十三条实物配租的廉租住房,其产权为国家所有,并委托南京市公房管理中心经营管理。

  第二十四条承租实物配租廉租住房的被拆迁户,其拆迁补偿款应交市房产局专户管理,按银行活期利率计息,租金和物业管理费从承租人专户中支付,租赁关系终止时进行结算。

  第六章退出管理

  第二十五条享受廉租住房保障的家庭应当按年度向所在街道办事处如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。

  街道办事处每年对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核,并将复核结果报区民政局,经区民政局认定后送区房保办。区房保办根据复核结果及有关政策认为须对被保障家庭的资格、方式和额度等进行调整的,应当书面告知当事人。市房保办每年11月汇总全市情况报市财政局备案。

  第二十六条有下列情况之一的,市房保办应取消其廉租住房保障资格,收回承租的实物配租住房、保障性购房补贴或停止发放租赁住房补贴:

  (一)未如实申报家庭收入、人口及住房状况的;

  (二)家庭被取消城市最低生活保障资格连续满一年的;

  (三)因家庭收入、居住条件等情况发生变化,已不符合保障条件的;

  (四)擅自改变房屋用途的;

  (五)将承租的廉租住房转借或转租的;

  (六)连续6个月以上未在实物配租住房居住的;

  (七)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

  第二十七条市房保办确定取消保障资格的决定,应及时书面通知当事人,并说明理由。承租廉租住房的家庭应在接到通知之日起3个月内退回住房。逾期不退回的,市房保办可依法申请人民法院强制执行。

  第七章法律责任

  第二十八条以不正当手段取得廉租住房保障,经查实应取消其所得保障,并退还已领取的租赁补贴、购房补贴,或退出实物配租住房,且5年内不得再申请;已经登记但尚未获得廉租住房保障的,应取消其登记资格。

  第二十九条实施廉租住房保障的工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,应依法追究其行政和法律责任。

  第八章附则

  第三十条对承租直管公房的城市低收入住房困难家庭,可以参照本细则的有关规定,对住房保障面积标准内的租金予以适当减免。对私房落政中低收入住房困难家庭的廉租住房保障问题,另行制定办法。

  第三十一条江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县可以参照本细则,制定本辖区的廉租住房保障实施细则,并报市人民政府备案。

  第三十二条本细则自2008年7月1日起执行。2005年9月2日公布的《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》同时废止。



  南京市经济适用住房管理实施细则

  第一章总则

  第一条为规范本市经济适用住房建设、供应和管理,保护当事人合法权益,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、建设部等部门《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(苏政发〔2008〕44号)等规定,结合本市实际,制定本细则。

  第二条本细则所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定供应对象、销售价格和面积,按照合理标准建设,具有社会保障性质的政策性住房。

  第三条本市市区经济适用住房建设、供应和管理工作,适用本细则。

  第四条经济适用住房建设、供应、管理实行目标责任制管理。

  第五条南京市房产管理局(以下简称市房产局)是经济适用住房建设、供应和管理的行政主管部门。负责制定本市经济适用住房建设、供应和管理政策,组织开展经济适用住房项目建设、供应工作,会同市有关部门编制经济适用住房项目储备和建设计划。市住房保障办公室(以下简称市房保办)具体负责全市经济适用住房的建设、供应和管理的日常工作。

  区人民政府负责本辖区经济适用住房建设、管理有关工作。区住房保障办公室(以下简称区房保办)具体负责本辖区经济适用住房建设、供应和管理的日常工作。

  市发改委负责按照本市住房保障规划和项目储备计划,牵头编制全市经济适用住房年度建设投资计划;负责经济适用住房建设项目的核准审批、招投标指导和协调等工作。

  市建委负责牵头编制经济适用住房年度用地计划,落实经济适用住房项目配套的城市基础设施建设项目,监督管理项目工程招投标工作。

  市民政局负责建立健全低收入家庭评议认定制度,并会同有关部门制定低收入家庭资格认定办法。

  市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金的审核、拨付及监督等工作。

  市规划局负责经济适用住房建设项目的选址、建设用地、建设工程的规划管理。

  市国土资源局负责经济适用住房建设项目征地报批、用地预审、土地供应等工作,依据土地利用总体规划,并按照住房保障规划和年度建设计划的要求,落实好相关建设用地。

  市市政公用局负责协调和配合经济适用住房相关配套设施的建设工作。

  市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布和销售价格的审批、监督工作。

  市审计局负责经济适用住房建设相关费用和竣工决算的审计监督工作。

  市监察局负责监督各相关业务主管部门在经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。

  第二章优惠和支持政策

  第六条经济适用住房项目应按照本市土地利用总体规划、城市总体规划和住房保障规划要求,充分考虑城市基础设施和交通出行条件,合理选址布局,按年度建立经济适用住房的项目储备库。建设用地以行政划拨方式优先供应,纳入全市年度住宅用地供应计划,并在申报年度用地指标时单独列出。

  江宁区、浦口区和六合区应按照市经济适用住房建设规划和年度计划,安排建设用地,纳入当年市区经济适用住房建设项目储备。

  第七条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等各种行政事业性收费和政府性基金(具体免收事项见附件)。

  经济适用住房(含独立运作的危旧房改造项目)按照国家及省政府有关规定享受税收优惠政策,暂免征收营业税(具体办法另行制定)。

  经济适用住房建设单位可将在建经济适用住房项目抵押,向银行申请住房开发贷款。

  第八条为成片开发的经济适用住房项目规划配套的市政道路、桥梁及排污、排洪、照明等非经营性公共基础设施建设费用,代征土地面积超过项目总占地面积30%部分的征地拆迁费用,纳入城市建设资金统筹解决。

  供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施由各相关建设单位负责投资建设。

  第九条经济适用住房项目应结合城市低收入家庭的居住特点和实际需要,适度提高土地开发强度。

  为方便群众生活,降低建设成本,经济适用住房项目配建的机动车位应参照相关居住区设计规范中有关标准的下限配建,地上、地下设置比例根据实际情况确定。

  第十条经济适用住房小区可按不超过总建筑面积2%的比例建设商业用房,计入建设成本,房屋产权为国有,由所在地区政府负责管理,其经营收益在扣除管理维护成本后主要用于补贴经济适用住房小区的物业管理支出。

  第十一条经济适用住房小区可适当配建部分经营性用房,该部分用房在经有关部门确认后办理土地出让手续,交纳土地出让金后可上市销售,其销售收入在扣除所交纳的土地出让金后的剩余部分,专项用于平衡经济适用住房建设成本。

  第十二条购买经济适用住房符合条件使用住房公积金贷款的,应优先发放;本人、配偶及直系亲属可提取其住房公积金用于购买经济适用住房,偿还其住房贷款。

  第三章建设管理

  第十三条经济适用住房开发建设按照政府组织协调、市场运作原则,可由市、区政府指定的经济适用住房建设单位直接组织开发建设,也可采取项目法人招标方式选择开发企业,参与招标的房地产开发企业应具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

  第十四条经济适用住房项目招投标工作,由市房产局或有关区政府、区房产局牵头组织,市相关职能部门参加,市、区房保办具体负责。招投标工作应成立专门的领导小组,按照国家有关规定组织实施。项目招标文件、评标过程纪录、开标结果由市房保办备案。

  第十五条经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应等均应实行公开招投标,并按规定签订中标合同。在签订委托合同书时,应同时签订廉政建设责任书。

  第十六条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选和优化规划设计方案;经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,实现住宅部件的标准化、集约化、系列化,降低成本,提高住宅建设整体水平。

  有关住房质量和使用功能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。

  第十七条经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。供应人口较少家庭的套型面积可适当降低,其中1人户控制在40平方米左右,2人户控制在50平方米左右。鼓励开发建设单位选用优化户型,以有效控制建设成本,提高建筑质量。

  第十八条经济适用住房项目实行验收和备案制度。住宅建设项目竣工时,要严格按照国家和省、市有关规定进行验收和备案,未经依法验收或验收不合格的不得交付使用。

  经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》,并按有关规定和合同约定承担保修责任。

  第十九条经济适用住房建设单位对经济适用住房资金实行单独建帐核算,并接受市房产、财政部门的监督检查和市审计部门的专项审计。

  第四章价格管理

  第二十条经济适用住房价格实行政府指导价。指导价格由市物价局会同市房产局根据被拆迁土地状况、建设成本和低收入家庭经济承受能力等测算确定,适时向社会公布。

  第二十一条经济适用住房销(预)售价格由建设单位根据成本核(测)算向市物价局申报,市物价局按照有关规定核定销(预)售基准价格。经济适用住房销(预)售价格应及时向社会公示。

  第二十二条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则,其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和江苏省物价局、建设厅《经济适用住房价格管理办法实施细则》的规定执行,以市物价局核定为准。经济适用住房项目的利润率按不高于3%核定。

  第二十三条经济适用住房建设实行收费卡制度,市各有关部门在收取费用时,必须填写由市物价局核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

  第二十四条经济适用住房基准价格由下列内容构成:

  (一)按照法律、法规规定所支付的征地和拆迁安置补偿费;

  (二)开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用;

  (三)列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费;

  (四)在小区用地规划红线以内、与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费;

  (五)按照不超过本条第一至第四项费用之和的2%计算的建设管理费;

  (六)按照不超过本条第一至第四项费用之和的0.5%计算的供应管理费;

  (七)为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息;

  (八)按照国家规定的税目和税率计算的税金;

  (九)按照不超过本条第一至第四项费用之和的3%计算的利润。

  第二十五条下列费用不得计入经济适用住房价格:

  (一)住宅小区内经营性设施的建设费用;

  (二)用于开发经营企业的办公用房、经营用房建设的各种费用;

  (三)各种赞助、捐赠费用;

  (四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

  (五)其他不应计入价格的费用。

  第二十六条经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时,应提供以下材料:

  (一)经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表;

  (二)有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书;

  (三)经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件;

  (四)建筑安装工程预(决)算书及工程设计、监理、施工合同复印件;

  (五)其他应当提供的材料。

  第二十七条经济适用住房销售应当实行明码标价,销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。

  第五章供应管理

  第二十八条购买经济适用住房实行申请、审核、公示和轮候制度。已购经济适用住房家庭不再享受其他住房保障优惠政策。

  第二十九条符合下列条件的家庭,可以申请购买一套经济适用住房:

  (一)低收入住房困难家庭应同时符合下列条件:

   1、具有本市市区城镇常住户口且满5年;

   2、家庭人均月收入在规定标准以下;

   3、家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。

  当多个家庭共同居住同一住房、且其中有两个以上家庭符合申购条件时,若有一个家庭申购后,其他家庭的住房面积超过了本市的保障面积标准,家庭之间应当协商一致,仅确定一个家庭申购经济适用住房。

  (二)国有土地上的被拆迁家庭同时符合下列条件:

   1、具有本市市区城市常住户口;

   2、货币补偿金额在当年规定的标准金额以下;

   3、同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下;

   4、本市他处无住房。

  (三)经市政府认定的其他困难家庭。

  (四)集体土地上的被拆迁家庭申购办法按照《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》(宁政发〔2007〕61号)文件规定执行。

  经济适用住房申购的条件和标准,货币补偿金额的标准、上年度本市人均可支配收入标准,以及标准的调整,由市房产局会同市有关部门制定,并报市政府批准后公布执行。

  第三十条除申购家庭夫妇外,下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口:

  (一)与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活的人员;

  (二)正在服义务兵役的子女;

  (三)在外地读书的未婚子女。

  除申购家庭夫妇外,下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口:

  (一)共同居住的他处无住房的近亲属及其家庭成员;

  (二)正在服义务兵役的子女;

  (三)在外地读书的未婚子女;

  (四)原同户籍的劳教或服刑人员。

  第三十一条下列房屋应当认定为申购家庭的住房:

  (一)家庭成员的私有房屋;

  (二)家庭成员承租的公有房屋;

  (三)现实际居住的父母或者子女的房屋;

  (四)因离婚失去自有、共有住房(含承租公有住房)不满2年的;

  (五)家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有、共有住房(含承租公有住房);

  (六)已购买或已拆迁安置的房屋。

  第三十二条申请经济适用住房保障,应当提供下列材料:

  (一)家庭收入情况证明;

  (二)房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明;

  (三)家庭成员身份证和户口簿;

  (四)需提交的其他证明。

  第三十三条申购经济适用住房,按照下列程序办理:

  (一)申购家庭应当由户主向户口所在地的街道办事处提出书面申请,填写住房保障申请表,按照要求提供相关申报材料,并书面承诺诚信申报。

  (二)街道办事处应当自受理之日起20个工作日内,就申购家庭的收入、人口状况、住房状况等进行全面核查,并提出初审意见,由社区居民委员会组织评议后在社区内公示5天;经公示无异议或异议不成立,由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。

  (三)区民政部门应当自收到上报材料之日起15日内,对申购家庭的收入情况进行审核,并出具意见,将符合保障条件的申报材料转交区房保办。

  (四)区房保办应当自收到民政部门提交的相关材料之日起20日内,对申购家庭住房状况进行审核,并提出审核意见后提交市房保办。

  (五)市房保办应在接到初审意见30日内完成审核工作,对符合规定条件的登报公示。经公示无异议或异议不成立的,即可批准申购家庭轮候待购经济适用住房。经审核,不符合规定条件的,书面通知区房保办,由区房保办送达申请人,并说明理由。申请人对审核结果有异议的,可以申请复核。

  被拆迁家庭购买经济适用住房的程序按有关规定执行。

  第三十四条每批次经济适用住房竣工后,区房保办根据市房保办的供应分配计划及房源情况,及时组织申购家庭选房,安排申购家庭与建设单位签订购房合同。

  第三十五条低收入住房困难家庭申购经济适用住房的,可将原住房交市房保办收购,收购办法另行制定。

  第三十六条已获准购买经济适用住房的家庭,自批准之日起两年内因自身原因未能购房的应当重新申请。

  申购家庭在选房后,应及时向建设单位缴纳购房款,半年之内未缴款的视作自愿放弃,两年之内不得重新申购。

  第三十七条购买经济适用住房的先后顺序,由市房保办根据登记家庭实际收入水平、住房困难程度和申请登记顺序等确定,也可采用公开抽签或摇号的方式确定。军烈属、残疾人可以优先购买。

  第三十八条购房家庭需持《南京市经济适用住房购买通知书》(以下简称“通知书”)到建设单位购买经济适用住房。凭通知书和有关《购房契约》办理经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

  第三十九条经济适用住房项目建设单位必须将供应方案(包括套数、面积、对象等)报市、区房保办审核。未经审核的一律不得销售。项目建设单位未销售完的剩余房源转入下年度销售,或由市房保办统一调配供应销售。

  经济适用住房项目建设单位在供应销售前,应办理有关销售手续,并协助购房者在规定时间内办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

  第四十条购买经济适用住房,使用《经济适用住房买卖契约》。房产、国土部门在办理权属登记时,应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”字样。

  第四十一条经济适用住房的物业专项维修基金,由购房人按规定比例缴纳。

  第四十二条购买经济适用住房满5年,取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后,可以上市交易,但政府享有优先收购权。经济适用住房在出售时,出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时不需交纳差价。上市出售办法(含集体土地拆迁取得的经济适用住房)另行制定。

  第四十三条已建成的经济适用住房小区的物业服务应以“政府主导、社区牵头、综合治理、政策扶持”为原则,其物业服务可采取招标方式选择,也可以由社区居委会牵头,实行居民自我管理。

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