江苏省连云港市人民政府


市政府关于印发连云港市征地补偿暂行办法的通知



各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《连云港市征地补偿暂行办法》已经市政府第43次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　

　　

　　

　　 二○一一年七月二十一日







连云港市征地补偿暂行办法



第一章 总 则



　　第一条 为切实做好征地补偿工作，保障被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》（省政府26号令）和《省政府关于调整征地补偿标准的通知》（苏政发[2011]40号）等有关法律法规和规定，结合本市实际，制定本暂行办法（以下简称办法）。

　　第二条 本市行政区域范围内的征地补偿工作，适用本办法。

　　本办法所称征地补偿，是指国家为了公共利益的需要，依据法律法规规定的程序和批准权限，将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予农村集体经济组织和农民补偿的行为。

　　本办法所称被征地农民，是指农民集体所有土地被征收为国有后，从集体经济组织成员中产生的需要安置的人员。

　　本办法所称市区是指新浦区、海州区、连云区、连云港经济技术开发区、徐圩新区、云台山风景名胜区（市科教创业园区）。四县是指赣榆县、东海县、灌云县、灌南县。

　　大中型水利、水电工程及铁路、公路、水运等重点交通基础设施建设的征地补偿标准和安置，国家和省另有规定的，从其规定。

　　第三条 征地补偿工作由市政府统一领导。国土资源管理部门负责做好征地告知、听证、报批和补偿安置费用解缴等工作。各县区政府，连云港经济技术开发区管委会、连云港市徐圩新区管委会、云台山风景名胜区管委会（市科教创业园区）（以下简称各管委会）负责做好交地、用地矛盾协调和征地补偿安置等工作。

　　第四条 各县区政府、管委会应建立行政区域范围内农村集体经济组织成员数据库，由公安部门根据户籍变动情况实行动态管理。数据库成员名单由农村集体经济组织提供，经乡（镇、街道）审核后，报各县区政府、管委会确定。

　　农村集体经济组织成员，是指户口在农村集体经济组织内、依法享有农村土地承包经营权并承担相应义务的常住人口。下列人员不纳入农村集体经济组织成员数据库：

　　1.历次征收土地已安置人员（包括已安排就业、领取安置补助费或者撤组转城人员等）；

　　2.户口在农村集体经济组织的国家机关或者事业单位在编工作人员；

　　3.从外地迁入本农村集体经济组织不享受农村承包经营权，不承担相应义务的人员、寄住人员和暂住人员；

　　4.经有关部门批准退休、退职并领取退休金或者养老保险金户口在农村集体经济组织的人员；

　　5.其他不属于农村集体经济组织成员的人员。

第二章 征地补偿工作程序



　　第五条 征收土地必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，涉及农用地转为建设用地的，要依法办理农用地转用审批手续。

　　第六条 市、县国土资源管理部门负责编制征收土地方案，在编制征收土地方案前，应实地调查征收地块的权属、面积、现状用途、青苗及地上附着物，被征地单位的人口、土地等情况，如实填写现场调查记录。

　　被征地单位要服从国家征地需要，配合做好现场调查工作，如实提供有关情况，不得虚报、瞒报、提供不实情况；相关乡（镇、街道）、村、组要积极支持做好群众工作。

　　第七条 征地工作要依法履行征地报批前告知、听证、确认程序。征地告知后，农村集体经济组织和农民在拟征收土地上抢栽抢种的青苗、抢建的地上附着物，征地时一律不予补偿。

　　第八条 征收土地方案经市、县政府审核后，依法报国务院或者省人民政府批准。经依法批准后，市、县人民政府将征地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途、被征收土地的所有权人、位置、地类、面积以及征地补偿标准、农民安置途径和办理征地补偿的期限、地点等，在被征收土地所在地的村、组予以公告；征收乡（镇、街道）集体所有的，在乡（镇、街道）所在地予以公告。

　　被征地的农村集体经济组织、农民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内，持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。

　　第九条 征收土地方案批准后，市、县国土资源管理部门会同有关部门拟订征地补偿安置方案并予以公告，征求被征地的农村集体经济组织、农民或者其他权利人的意见。

　　被征地的农村集体经济组织、农民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见的，或者要求举行听证会的，应当在征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内向县国土局、辖区国土分局提出。对当事人提出正当听证要求的，在受理听证申请截止日起5个工作日内，市、县国土资源管理部门依法举行听证。听证内容涉及被征地农民进入社会保障方案的，市、县人力资源和社会保障部门同时参与听证。

　　征地补偿安置方案报市、县政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。征地补偿安置方案经批准后方可实施。

　　第十条 征收土地方案、征地补偿安置方案报批前，市、县国土资源管理部门应当会同公安、城乡建设、城管、规划等相关部门按照有关规定进行社会稳定风险评估。

　　第十一条 被征地的农村集体经济组织、农民或者其他权利人对经市、县政府批准的征地补偿安置方案中确定的补偿标准有争议的，应当自征地补偿安置方案批准之日起30日内，依法向市、县政府申请协调。市、县政府负责承办征地补偿安置争议协调工作，协调达不成一致意见的，被征地的农村集体经济组织、农民或者其他权利人可依法向省人民政府申请裁决。

　　征地补偿安置争议不影响已批准的征地补偿安置方案的实施。

　　第十二条 市、县政府实行预存征地补偿款制度，建设项目征收本行政区域内集体土地的，在征地报批前，征地主体单位按被征收土地补偿标准及其相应的征收土地面积，向国土部门专户预存征地补偿款。

　　第十三条 征收土地的各项费用自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付完毕。

　　征地补偿安置费用没有足额到位前，被征地农村集体经济组织及其成员有权拒绝交地（集体经济组织或其成员无正当理由拒绝领取补偿安置费用的除外）；征地补偿安置费用足额到位后，被征地农村集体经济组织及其成员不得拖延交地。

　　市区征地补偿费用由市国土资源管理部门支付给各区政府、管委会，由各区政府、管委会具体负责土地补偿费用的发放。

　　第十四条 土地补偿费支付给该土地所有权的农村集体经济组织，如被征收的属农民承包经营的土地且农村集体经济组织又未能调整其他数量和质量相当的土地给农民继续承包经营的，应当将土地补偿费的80%支付给被征地农民。

　　安置补助费全额支付给被征地农民。

　　第十五条 被征地的农村集体经济组织应当将征地补偿费用的收支情况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。县（区）、乡（镇、街道）和有关部门应当加强对农村集体经济组织使用征地补偿费用情况的监督管理，禁止侵占、挪用被征地单位的征地补偿费用和其他有关费用。农村集体经济组织以土地补偿费用发展生产或者投资入股兴办企业或者其他产业的，必须经本集体经济组织的三分之二以上成员同意或者本集体经济组织成员代表大会通过。

　　第十六条 征地补偿安置费用由农村集体经济组织统一领取的，被征地农村集体经济组织必须在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，将依法属于农民个人补偿费用按经批准的补偿安置方案确定的标准，支付给选择货币安置方式的农民个人，并将补偿标准和补偿清单进行公示。

　　

第三章 征地补偿安置标准



　　 第十七条 征地补偿安置费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗及地上附着物补偿费。具体按下列标准确定：

　　（一）土地补偿费

　　征收农用地的土地补偿费标准为：市区每亩19000元，各县每亩17000元。

　　征收建设用地的土地补偿费，按照征收农用地土地补偿费计算。

　　征收未利用地的土地补偿费，按照征收农用地土地补偿费的50%计算。

　　（二）安置补助费

　　征收耕地需要安置的被征地农民人数，按照征收的耕地数量除以征收前的人均耕地数量计算；征收其他农用地需要安置的被征地农民人数，按照征收的其他农用地数量除以征收前的人均农用地数量计算，人均农用地超过3亩的，按照3亩计算。每一名需安置的被征地农民的安置补助费标准为：市区18000元，各县15000元。

　　征收建设用地和未利用地的，不支付安置补助费。

　　（三）青苗及地上附着物补偿费（详见附表）

　　1. 青苗补偿费按一季的农作物的产值计算，能如期收获的不予补偿。

　　2. 可移植的苗木、花草以及多年生经济林木等支付移植费，不能移植的，给予补偿。

　　3. 农田水利工程设施补偿费每亩按1450元给予补偿，人工养殖场、蔬菜大棚设施和电力、广播、通讯设施等附着物，按照等效代替的原则付给迁移费或者补偿费。

　　4. 城市规划区范围内的房屋等建（构）筑物的拆迁补偿标准，按照国有土地上的房屋征收补偿相关规定执行；城市规划区范围外集体土地上的房屋等建（构）筑物的拆迁补偿标准见附表。

　　5. 对于未列入附表的项目或者特殊情况，由征地双方参照同类或者相似物协商确定补偿标准，协商达不成一致意见的，由各级价格主管部门设立的价格认证中心进行评估确认。

　　第十八条 农民集体所有土地被全部征收或者征地后人均耕地不足0.1亩的村民小组，经市政府批准办理撤组转户，有关手续由县区政府、管委会和公安、民政、人力资源和社会保障等部门办理。

　　原有的农业人口就地转为城镇人口，剩余土地由市、县国土资源管理部门代表政府按规定统一收归国有，并合理安排使用。剩余土地中能耕种的，可由市、县国土资源管理部门租赁给有耕种能力的原村组尚未安置的人员或其他单位（个人）继续耕种；在国家需要时，耕种单位或者个人应当及时交出土地，市、县国土资源管理部门按规定给予青苗和附着物补偿。

　　第十九条 经批准临时使用农民集体所有土地的，土地使用者应当根据土地权属与农村集体经济组织签订临时使用土地合同，并按合同约定支付临时使用土地补偿费；地上有青苗、附着物的，按本办法规定的青苗、附着物具体补偿标准进行补偿。

　　临时用地占用农用地（耕地）的，需向国土资源管理部门按照每亩2000元的标准缴纳土地复垦费，临时使用土地期限一般不得超过二年。临时用地使用期满后，用地单位在一年内完成土地复垦，经验收合格的，退还土地复垦费；用地单位未按期完成复垦或者复垦不合格的，由国土资源管理部门组织土地复垦，土地复垦费不予退还。造成的损失，由用地单位承担相应的经济补偿责任。

　　临时用地的土地补偿费按每年每亩2800元的标准给予补偿。

　　第二十条 收回经批准撤组转户后收归国有的农用地或者国有农场农用地的，参照征收农民集体所有同类土地的标准予以补偿，其中，收回经批准撤组转户后收归国有的农用地的土地补偿费全部归市、县人民政府所有。

　　

第四章 法律责任



　　第二十一条　国家工作人员在征地补偿工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十二条 被征地单位或者有关部门弄虚作假，冒领、截留、挪用征地补偿安置费用的，由市、县国土资源管理部门责令改正，追究主管人员和其他直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十三条 阻挠和破坏征地工作，妨碍土地管理人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　

第五章 附 则

　　

　　第二十四条 本办法自公布之日起施行。2003年6月1日市政府公布的《连云港市征用土地补偿安置暂行办法》（连政发〔2003〕81号）同时废止。2005年9月1日市政府公布的《连云港市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》（连政发〔2005〕161号）中有关征地补偿规定与本办法不一致的，以本办法为准。2011年4月1日后，经依法批准的征地补偿安置方案的项目，按本办法执行。

　　附件：1.青苗补偿费标准

　　2.多年生经济作物砍伐移植费标准

　　3.零星树木和木本花木补偿费标准

　　4.林木补偿费标准

　　5.围墙、地坪、道路补偿费标准

　　6.沼气池等附属物补偿费标准

　　7.大棚、喷灌设施等补偿费标准

　　8.迁坟补偿费标准

　　9.农村房屋补偿费标准































































附件1



青苗补偿费标准




类 别
品 种
标 准（元/亩）




蔬 菜
蔬菜
2400


粮食油料
水稻、小麦、大麦、玉米、山芋、大豆、蚕豆、红豆，花生、油菜、芝麻
1000


经济作物
棉花，西瓜、香瓜
2000


芦苇、蒲草
800


药材（草本）
2200


水生作物
菱藕
1800


海带
2600


紫菜
3000


水 产

　　养殖塘
精养塘
2000


普通塘
1700


茶 园
3年以下
3000-5000


3年以上
5000-8000








附件2

多年生经济作物砍伐移植费标准



品 种
砍伐补偿（元/株）
移植补偿
（元/株）
合理种植密度
（株/亩）

标 准
标 准

桃、李、杏、梨、樱、苹果等
220
40
60

枣、石榴、山楂、板栗、花椒等
200
30
60

葡萄
120
20
600

湖桑
70
20
600



注：

　　1.未列品种可参照相应品种补偿标准计算，苗木移植只补偿人工费。

　　2.葡萄已植3年以上（含3年）的，其他品种0.3米处干（主）径在10厘米以上（含10厘米）的，按砍伐标准补偿，达不到此规格的按移植标准补偿。

　　3.凡密植度小于或等于合理密植株数的，每株砍伐或移植补偿标准按上表对应品种的补偿标准计算；密植度大于合理密植株数的，按本表合理密植株数乘以每株补偿标准计算补偿费用。

　　4.果树、树木、苗圃、农作物等套种套植的，以补偿费用最高的一种地上附着物为主补偿，其他不再补偿。
















附件3





零星树木和木本花木补偿费标准

类 别
规 格
标 准（元/株）

零 星 树 木
移植补偿
凡树木未成材可移植的不分品种，按胸高直经计算，付移植费用。
5公分以下
15

5－10公分
20

砍 伐 补 偿
意杨、水杉、泡桐、刺槐、柳榆等速生树种凡可作规格材使用的，按胸高直径计算，付伐木补偿费，树木归所有者。
10-15公分
150

15-25公分
120

25-35公分
100

35公分以上
80

桑等其它生长较慢树种凡可作规格材使用的，按胸高直径计算，付伐木补偿费，树木归所有者。
10-15公分
110

15-25公分
100

25-35公分
90

35公分以上
80

竹林（零星）

20

观赏树木
一般应予移植，并由建设单位支付移植费用；无法移植的，由建设单位收购。

花木苗圃
1.名贵观赏树木按园林管理部门规定的有关条件认定，无规定的按市场行情迁移或收购。

2.盆栽花木不予补偿。

备注：


1.本表中所称“以上”均含本数。


2.树木等附着物由产权人或经营者限期自行清除，并归其所有。






附件4



林木补偿费标准



类别
林龄
树 种
标 准

用材林
幼龄林
杨、柳、水杉、池杉、泡桐、刺槐、松等
4000-5500元／亩

榉树、银杏等珍贵用材树种
按以上标准1.5-2倍计算

中龄林
杨、柳、水杉、池杉、泡桐、刺槐、松等
3000-4000元／亩

榉树、银杏等
珍贵用材树种
按以上标准1.5-2倍计算

近熟林
杨、柳、水杉、池杉、泡桐、刺槐、松等
2500-3500元／亩

榉树、银杏等
珍贵用材树种
按以上标准1.5-2倍计算

成熟林

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【案情】

2011年7月14日，原告熊某为从事经营活动，从被告某置业公司处购买房屋（商业用途）一套，并签订了商品房买卖合同，该合同附件约定“鉴于本项目系SJC一期开发地块，故从SJC整体规划、功能及形象考虑，本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人，买受人设置店招、广告牌时，应当服从与遵守SJC整体规划、功能和形象的需要，并服从与遵守出卖人或物业公司的管理”。

2011年9月29日，被告物业公司通知原告熊某要求其从2011年10月1日起每年向物业公司交纳2万元的广告费，否则强行拆除广告招牌。2011年10月上旬，被告物业公司强行拆除原告熊某店面的招牌。原告熊某以其合法权益受损为由诉至法院。

【分歧】

本案在审理过程中，形成了两种不同意见：第一种意见认为既然熊某与某置业公司在商品房买卖合同中约定了开发商保留了外墙面使用权，系双方的真实意思表示，熊某就应该遵从该约定，并向开发商交纳广告费；第二种意见认为外墙面属业主共有，开发商不能保留外墙面的使用权，业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用。

【评析】

笔者赞同第二种观点，理由如下：

1．外墙面不属于单个业主，亦不属于开发商，而属于业主共有，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。

首先，根据建筑物区分所有权的理论即壁心和最后粉刷表层说，专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心，而外墙面明显超过壁心，因此，外墙面不能归单个业主专有，仅能归全体业主共有。其次，依据物权法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，在登记机构的不动产登记簿上，亦不可能将特定房屋的特定外墙面登记在单个业主名下，既然外墙面无法登记在单个业主名下，那么只能属于该特定房屋的全体业主。再次，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共同部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”的规定，外墙面属于特定房屋全体业主共有，司法解释对外墙面权属作出如此的规定，有利于更好地利用外墙面，符合物权法物尽其用的立法目的。

此外，从外墙面的物理属性来看，外墙面属于房屋固有组成部分，与房屋专有部分密不可分，不可能由开发商所有，因为开发商出售专有部分时已经将外墙面的面积计入了房屋建筑面积，开发商亦不可能为业主支付单独的成本，因此，开发商不得在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权、使用权，当然不得向业主收取费用。另外，开发商在商品房买卖合同中的上述约定，属于霸王条款，有违诚实信用、公平原则，应当认定无效。

本案中，熊某与某置业公司所签订的房屋买卖合同中有关保留外墙面使用权的约定无效，某置业公司、物业公司无权要求熊某支付外墙面广告费。

2．外墙面虽属业主共有，但单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”的规定，业主可以合理使用外墙面，但必须合理、合法，即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言，熊某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动，属于合理使用，无需支付费用。


（作者单位：湖北省武汉市东湖新技术开发区人民法院）