是不定期租赁还是定期租赁？

左志平


案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。 2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同， 双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

宣城市宣州区人民法院 左志平


贵州省人大常委会


贵州省流动人口服务管理条例

（2012年5月25日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　　　总　　则

　　第一条　为了保障流动人口的合法权益，加强流动人口服务管理，维护社会秩序，促进经济社会发展，根据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条　本省行政区域内的流动人口服务管理活动适用本条例。
　　第三条　本条例所称流动人口，是指离开户籍所在地进入本省居住或者在本省行政区域内跨县（市、区）居住的人员。户籍在设区的市的人员，在本市市辖区范围内跨区居住的除外。
　　第四条 县级以上人民政府应当加强流动人口服务管理工作的组织领导，将流动人口服务管理工作纳入国民经济和社会发展规划，所需经费纳入本级财政预算。
　　第五条 县级以上人民政府流动人口服务管理机构负责指导、协调、督促流动人口服务管理工作。
　　公安、人口与计生、人力资源和社会保障、教育、民政、司法行政、住房和城乡建设等有关部门按照各自职责负责流动人口服务管理工作。
　　乡镇人民政府、街道办事处（社区）应当做好辖区内流动人口服务管理工作。
　　第六条　县级人民政府可以根据实际需要设立流动人口服务中心，协助公安机关及有关部门做好流动人口服务工作。
　　工会、共青团、妇联等人民团体和村（居）民委员会应当协助开展流动人口服务管理工作。
　　第七条　流动人口管理实行居住登记和居住证制度。
　　公安机关负责流动人口的居住登记、居住证管理工作。
　　流动人口服务中心受公安机关委托，开展居住登记、居住变更登记和居住证受理、发放等具体工作。
　　流动人口可以凭居住证在居住地享受有关服务和办理有关事务。
　　第八条　各级人民政府应当加强流动人口服务管理信息化建设，实现政府职能部门间的资源整合、信息共享。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二章　　　居住管理

　　第九条　流动人口应当自到达居住地之日起7日内持本人居民身份证或者其他有效身份证明向居住地公安派出所或者流动人口服务中心申报居住登记；拟居住30日以上的，应当自到达之日起30日内申请办理居住证。
　　到直系亲属处居住的流动人口，可以根据本人意愿选择办理或者不办理居住登记和居住证。未满16周岁和已满60周岁的流动人口，除个人需要申领居住证外，可以不办理居住证。
　　公安派出所或者流动人口服务中心应当为流动人口办理居住登记提供方便。流动人口服务中心可以采取上门服务的方式，主动为流动人口办理居住登记。
　　第十条　下列情形按照规定办理登记，不办理居住证：
　　（一） 居住在宾馆、酒店、旅店、招待所等旅馆内的人员，按照有关规定办理住宿登记；
　　（二） 住院就医人员办理住院登记；
　　（三） 在学校、培训机构、企业等单位寄宿就学或者培训的人员，由学校、培训机构、企业负责登记；
　　（四） 在救助管理站接受救助的人员，由救助管理站负责登记。
　　属前款第一、二、三项情形的，登记单位应当在办理登记后3日内将登记情况报送公安机关；属第四项情形的，登记单位应当在办理登记后5日内将登记情况报送公安机关。
　　第十一条　居住证为一人一证，由省公安机关统一印制。
　　流动人口申领居住证应当提交本人身份证明、现居住地址等证明材料。证明材料应当真实、准确。
　　流动人口申领居住证的，公安机关应当自受理之日起7日内发放居住证。
　　第十二条 居住证应当载明姓名、性别、民族、出生日期、现居住地住址、居民身份证号、本人相片、签发机关和签发日期。
　　第十三条 　居住证有效期为1年。居住证持证人在当地连续居住的，应当在期限届满前30日内到居住地公安派出所或者流动人口服务中心办理签注手续。
　　第十四条 居住证持证人变更居住地址的，应当自变更之日起7日内持居住证向现居住地公安派出所或者流动人口服务中心申报居住变更登记。
　　第十五条　居住证遗失、损坏的，居住证持证人应当及时向居住地公安派出所申请补领、换领。公安派出所应当自接到申请之日起5日内补发、换发居住证。
　　第十六条　为流动人口办理居住登记、居住证不收取费用。
　　流动人口因遗失、损坏而补领、换领居住证的，应当缴纳工本费。居住证工本费的收费标准由省价格主管部门会同省财政主管部门制定。
　　第十七条　居住地公安派出所办理流动人口育龄妇女的居住证时，应当核查其经现居住地人口与计划生育工作机构查验过的婚育证明；没有婚育证明的，应当及时通报给现居住地人口与计划生育工作机构。
　　第十八条 单位或者个人将房屋出租给流动人口居住的，应当自流动人口入住之日起5日内，将其姓名、性别、民族、常住户口所在地住址、现居住地住址、工作场所、居民身份证号等基本信息采集后报告当地公安派出所或者流动人口服务中心，督促房屋承租人到当地公安派出所或者流动人口服务中心办理居住登记。属于育龄妇女的，应当通知人口与计划生育工作机构。终止房屋租赁关系的，房屋出租人应当自终止租赁关系之日起5日内报告当地公安派出所或者流动人口服务中心。
　　物业服务企业应当协助有关部门做好流动人口信息采集等服务管理工作。
　　第十九条 聘用流动人口的单位，应当自聘用之日起5日内，将流动人口的姓名、性别、民族、常住户口所在地住址、现居住地住址、工作场所、居民身份证号等基本信息采集后报告当地公安派出所或者流动人口服务中心，督促其申报居住登记，办理居住证；也可以为其申报居住登记和代办居住证。解除聘用关系的，应当自解聘之日起5日内报告当地公安派出所或者流动人口服务中心。
　　第二十条　公安机关人民警察依法执行职务，需要查验居住登记和居住证时，被查验的单位和个人应当予以配合。
　　有关行政管理部门和流动人口服务中心在履行法定职责或者为流动人口提供服务时，可以要求居住证持证人出示居住证，持证人应当予以配合。
　　除公安机关人民警察依法执行职务外，任何单位和个人不得扣押居住证。
　　第二十一条 任何单位和个人不得伪造、变造、买卖居住证或者骗领、冒用居住证，不得出租、出借、转让居住证。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　　　权益保障和公共服务

　　第二十二条　各级人民政府应当建立和完善流动人口权益保障机制、社会保障体系和公共服务网络，逐步实现基本公共服务均等化。
　　第二十三条　居住证持证人享有下列权益：
　　（一） 按照规定享受职业技能培训和公共就业服务；
　　（二） 依法参加社会保险，享受相关待遇；
　　（三） 按照规定获得法律援助；
　　（四） 育龄夫妻在居住地享受和常住人口同样的计划生育技术服务；
　　（五） 传染病防治、妇幼保健和儿童计划免疫服务；
　　（六） 按照规定参加居住地专业技术职务的任职资格评定或者考试、职业（执业）资格考试和登记；
　　（七） 在居住地申领机动车驾驶证，办理机动车注册登记手续；
　　（八） 符合居住地人民政府迁入条件的，可以申请办理常住户口；
　　（九） 按照居住地人民政府规定可以租、购城镇保障性住房；
　　（十） 参加居住地科技发明创新成果申报；
　　（十一） 依法加入居住地工会等组织和参与居住地有关社会事务管理；
　　（十二） 居住地人民政府提供的其他公共服务。
　　流动人口的合法权益受法律保护。其合法权益受到侵害时，有关部门应当及时受理，依法维护。
　　第二十四条 居住证持证人的子女享有平等接受义务教育的权利，居住地县级人民政府教育行政部门应当负责统筹安排其子女入学。
　　第二十五条 居住证持证人可以向居住地公安派出所或者流动人口服务中心查询或者授权他人查询本人的居住信息。
　　第二十六条　公安机关和相关部门、单位及其工作人员对流动人口服务管理中知悉的流动人口信息应当予以保密。
　　任何部门、单位和个人不得违法、违规查询、使用流动人口基本信息。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　　　法律责任

　　第二十七条　流动人口违反本条例第九条第一款、第十四条规定，未申报居住登记、申领居住证、办理居住地住址变更的，由公安机关责令限期改正；逾期不改正的，可以处以100元罚款并立即进行居住登记、办理居住证和居住地住址变更。
　　第二十八条　出租房屋的单位或者个人违反本条例第十八条第一款规定，未将流动人口基本信息和终止房屋租赁关系情况报告当地公安派出所或者流动人口服务中心的，由公安机关责令限期改正；逾期不改正的，由公安机关对单位处以2000元以上2万元以下罚款，对个人处以200元以上2000元以下罚款。
　　第二十九条 聘用流动人口的单位违反本条例第十九条规定，未将流动人口基本信息和解除聘用关系情况报告当地公安派出所或者流动人口服务中心的，由公安机关责令限期改正；逾期不改正的，由公安机关处以2000元以上2万元以下罚款。
　　第三十条　违反本条例第二十条第一款、第二款规定，拒绝公安机关或者其他行政管理部门依法查验居住登记和居住证情况的，由公安机关或者其他行政管理部门依法采取措施予以处理。
　　违反本条例第二十条第三款规定，非法扣押居住证的，由公安机关对单位处以2000元以上2万元以下罚款，对个人处以200元以上1000元以下罚款。
　　第三十一条　违反本条例第二十一条规定，伪造、变造、买卖居住证或者骗领、冒用居住证，尚不构成犯罪的，由公安机关处以200元以上1000元以下罚款，并对伪造、变造、骗领的居住证予以收缴。出租、出借、转让居住证的，由公安机关给予警告，并处以200元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。
　 第三十二条　公安机关、流动人口服务中心和有关行政管理部门及其工作人员有下列行为之一，尚不构成犯罪的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：
　　（一） 对侵害流动人口合法权益的行为不依法及时处理的；
　　（二） 对流动人口申报居住登记、居住变更登记或者申办居住证不依法办理的；
　　（三） 违规向流动人口收取费用的；
　　（四） 对流动人口违法实施行政处罚的；
　　（五） 将居住登记、居住变更登记、居住证办理及使用过程中所获悉的有关流动人口信息用于法定职责以外用途的。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　　　附　　则

　　第三十三条　本条例所称出租房屋，包括住宅出租房屋、工商业出租房屋及其他出租房屋。
　　第三十四条　本条例施行前已办理暂住证的，在暂住证有效期内继续有效；有效期满需要继续居住的，按照本条例规定办理居住证，其居住期限连续计算。
　　第三十五条 外国人、无国籍人和香港、澳门特别行政区居民、台湾地区居民的居住管理，按照国家有关法律、法规的规定执行。
　　第三十六条　本条例自2012年10月1日起施行。1996年9月26日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过的《贵州省流动人口管理条例》同时废止。