全流通时代中小股东权益的法律保护的战略研究
杨晶
摘要：在后股权分置时期，如何针对市场出现的新情况、新问题，进一步加强中小股东权益保护对于我国资本市场持续发展具有重要意义。建议立法者要树立“股东实质平等”的核心理念，从增强中小股东的行权便利性，保障中小股东受侵害时的诉讼便利性，增强信息披露的公平性这三性出发，有效借鉴日，韩，德，美的相关机制和制度，迎接全流通时代给中小股东利益保护提出的新挑战。
关键词：后股权分置时代 股权分置改革 股权实质平等
法律是提供对广大投资者保护的主要制度。[1]中小股东权益保护是证券监管部门的重要职责，也是资本市场成熟程度的主要标志。随着股改、清欠工作的逐步完成，非流通股股东与流通股股东之间的利益分置将逐步消除，大股东通过资金占用、违规担保等方式直接侵占中小股东利益的行为将得到有效遏制，但大股东对中小股东的强势地位仍没有改变，两类股东之间的利益冲突依然存在，只不过侵占的方式会发生变化，冲突的焦点会发生转移。因此，在后股权分置时期，①如何针对市场出现的新情况、新问题，进一步加强中小股东权益保护对于我国资本市场持续发展具有重要意义。
一 股权分置与股权分置改革的提出与进展
中国A 股市场的上市公司内部普遍形成了“两种不同性质股票”( 非流通股和社会公众股) , 这两类股票形成了“ 不同股、不同价、不同权”的市场制度结构。在目前我国上市公司的股权结构中, 股权分置的问题十分突出: 约2/3 的股份尚未流通, 仅有1/3 的股份流通, 尚未流通的有股约占股份总数的一半, 占全部非流通股的七成以上 。国有股和法人股持股成本低，不能流通但具有绝对控股权；公众股持股成本高，可以流通但处于依附地位； 尽管两类股份票面值相同，其交易方法和价格却不同。[2]股权分置不但导致股权结构扭曲、公司治理机制扭曲, 而且是目前制约我国证券市场健康发展的根本因素。目前, 改革股权分置现状, 让股份全流通, 不但在全国形成共识, 而且在证监会的直接推动下, 正从上到下轰轰烈烈的有条不紊的进行: A 股含权, 非流通股向流通股支付对价, 就获得了流通权; 支付对价的方式是现金、股份、权证及其组合或者股改公司根据自身条件而创新的其他方式; 解决股权分置的机制是流通股股东和非流通股股东就股改方案进行市场协商, 分类表决.其中，对价（consideration）也称约因，是英美合同法上的概念。它是指由契约当事人各方，为迫使对方实现其行为或履行其诺言作出许诺的行为或牺牲，或指为购买或换取对方许诺而支付的代价。[3]按照传统的合同法观点，合同是一项或一组允诺（promises），它或它们一旦被违反，法律就会给予救济。要使法律为这种允诺提供救济，即成为有法律约束力的合同，则受允诺人必须向允诺人提供某种与该诺言相对应的回报。这种回报就是对价。[4]它是合同成立的诱因；是致使缔约方缔结合同的原因、动机、代价或强迫性的影响力；是一方当事人获得的权利、利益、利润或好处，或另一方当事人所遭受的损失或承担的义务；是有效合同存在并对当事人有法律约束力的基本且必须的要素。[5]
在股权分置改革的第一批试点中，三一重工对“对价”问题的理解是：“在股权分置市场中的股票价格还受部分股票不流通的特定因素影响，我们称之为流通权价值，因此必须向流通股股东支付一定的对价购买其所拥有的流通权价值，该对价并不具备任何弥补流通股股东损失的作用。”[6]按其理解，对价是非流通股股东向流通股股东支付的、用以购买流通权价值的某种形式的价值。非流通股股东支付对价后，其所持非流通股股票才获得在交易所挂牌交易的权利。在我国股权分置的体制下，法人股和国有股的流通权受到了限制——而这种流通权，即股份转让的权利，应当是股权的固有内容。流通股股东并不享有非流通股的流通
权，更无权支配非流通股的流通权，其是否拥有非流通股的流通权价值也颇值得怀疑。②但实际上，流通权价值只是公司资产中相当于流通股的一部分价值，并没有具体化为法律上的权利和财产，不能将其作为股东之间的买卖标的。股权分置改革让非流通股恢复流通，只是国家政策的变化，并非流通股股东通过向流通股股东支付对价而买来了流通权。[7] 因此，非流通股股东为流通向流通股股东支付的“对价”与合同法中“给予合同对方诺言回报”的对价含义是有一定区别的。
二、中小股东权益保护面临四大挑战
后股权分置时期，随着市场机制的强化和市场运行规则的改变，上市公司原有制衡机制将面临调整，股东之间的主要矛盾将由股权流动性冲突转变为股份优势、资金优势和信息优势上的冲突，这些变化必然给中小股东权益保护带来新的挑战。
（一） 分类表决制等保护性规则失效对如何保障中小股东的知情权、话语权及参与公司事务管理权等构成挑战
分类表决机制（class voting）是我国资本市场建设过程中引入的一种立法借鉴。从现代各国的公司法立法来看，一般均允许公司发行各种类别股，如优先股、普通股、劣后股与混合股；无表决权股与复数表决权股；偿还股与非偿还股；转换股与非转换股。[8]如美国《修订示范公司法》第 6.02 节规定，公司董事会在公司章程有授权的情况下可设置“类别股”；《日本商法典》第 222 条允许公司就盈余分配、股息分配、剩余分配、以盈余销除股份等，发行内容不同的数种股份，于是在日本就有有限股、劣后股及偿还股等类别股存在；《韩国公司法》第 156 条第 1 项规定，公司资本的一部分，得为特别股，其种类由章程定之。[9]不同类别股份的权利内容存在各自的特点，这就要求公司在作出决议时，需要考虑不同类别股东的利益，对表决程序进行特殊安排。为此，许多国家和地区的公司法都确立了类别股东表决制度，如美国《修订示范公司法》对分类表决机制就有详细的规定；[10]《日本商法典》第 345 条第 1 款规定，“于公司发行数种股份情形，章程的变更将会有损于某种类股东时，变更章程除应有股东全会决议外，还应有该种类股东全会的决议”；另外，《欧盟公司法》、[11]《法国商法典》、[12]《韩国商法》，[13]我国台湾地区《公司法》[14] 都有类似规定。
在股权分置条件下，中国证监会为了加强流通股股东权益保护，推出了《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规定》等措施，要求上市公司在再融资、重大资产重组、以股抵债、境外分拆上市等涉及社会公众股股东切身利益的重大事项上，除应经全体股东大会通过外，还须经参加表决的社会公众股股东所持表决权的半数以上通过，方可实施或提出申请。在股权分置改革完成后，由于所有股份实现了全流通，上述分类表决机制的实施条件已不复存在。因此，后股权分置时期，需要根据市场出现的新情况，探讨如何在股东大会的告知机制、投票机制、表决机制等方面保障中小股东的知情权、话语权及参与公司事务管理权等。
（二）控股股东自利模式转变对如何保障中小股东的公平交易权构成挑战
在股权分置条件下，上市公司控股股东的利益关注点在于资产净值的增减，其自利途径主要是无节制的“圈钱”、资金占用、违规担保、非公允关联交易等方式，而不太关心二级市场的股价波动。股改后，控股股东的效用函数发生了变化：一方面其恶意“圈钱”和直接占用等自利行为会受到一定抑制；另一方面它除了可能从与公司关联交易中转移收益外，还增加了利用其控制权从二级市场获取资本利得的通道，并谋求二者的平衡。这样，上市公司的大股东可能与上市公司高管和机构投资者相勾结，利用其资金优势和信息优势，以及控制权便利，从事内幕交易和市场操纵行为，并采取各种形式的“掏空行为”。
（三）股权激励机制实施在增强管理层积极性和归属感的同时，也对如何防范其通过盈余管理、选择性信息披露、内幕交易等手段，强化内部人控制、侵占上市公司和中小股东利益提出了挑战
截至2006年9月11日，已有40家上市公司在股权分置改革中推出了股权激励方案，约150家上市公司在股改中作出股改后要积极推进股权激励探索工作的承诺。这些激励计划通过建立管理层持股制度和与市值挂钩的绩效考核体系将管理层与上市公司的利益捆绑在一起，对于解决所有者与经营者之间的委托代理问题，降低代理成本将会发挥积极作用。从国际经验看，股权激励机制是一把“双刃剑”，它在增强管理层积极性和归属感的同时，也可能刺激上市公司管理当局利用盈余管理、选择性信息披露、内幕交易等来规避监管、谋取不当利益。美国安然事件就是高管人员通过进行盈余管理，促使公司股价持续上涨，谋求巨额行权收益的典型案例。我国上市公司实施股权激励刚刚开始，如果相应的激励方案不够合理或健全、监管措施不够到位和有效，就不仅不能降低代理成本，反而有可能会成为高管强化内部人控制、侵占上市公司和中小股东利益的一种新手段。
（四）上市公司并购日趋活跃对如何防范虚假、恶意收购行为对中小股东权益造成损害提出了挑战
股权分置改革消除了非流通股和流通股两个市场的分割，强化了资本市场的定价功能和控制权配置效率，为上市公司实施并购重组、加快优胜劣汰与行业整合创造了条件。随着新修订的《上市公司收购管理办法》颁布实施，上市公司收购方式将更加灵活，收购成本将不断降低，收购效率将大为提高，我国证券市场即将迎来新一轮收购兼并高潮，这给中小投资者权益保护带来了新的课题。例如一些上市公司收购中，可能发生收购人无实力、不诚信，以及掏空上市公司后金蝉脱壳等问题，从而对上市公司和中小股东权益造成损害。又如，一些上市公司可能与外部收购人相勾结，通过选择性信息披露或者利用并购信息进行故意炒作，引起股价的大幅波动，实施内幕交易、市场操纵等违法违规活动。从国际经验看，兼并收购题材是最容易引发个股暴涨暴跌的因素之一，对于我国投机性较强的证券市场来说更是如此。在沸沸扬扬的炒作和重组传闻中，中小投资者往往是雾里看花，真假难辩，最终成为受害者。
三、四渠道加强中小股东权益保护
从国际经验看，加强中小股东权益保护也是大势所趋。借鉴国外成熟资本市场的经验，结合我国的实际情况，可通过以下渠道进一步加强中小股东权益保护：
（一）引入“股东实质平等”原则
为了追求股东利益最大化,公司制度亦围绕股东权利平衡和利益保障为中心而设计。其中,股东平等原则一直作为公司法的基本精神之一,作为公平和正义价值的体现,各国公司法无不将此视为对待股东的一项基本原则[ 例如:欧盟第2号公司法指令(第77/95号)第42条规定：“成员国法律应当确保平等对待处于同等地位的所有股东。”[15]德国股份法第53a条也规定:“股东们必须在同等条件下被同等对待”,[16]
股东平等原则是指股东在与公司的法律关系中,平等地享有权利"[17]它包含两层含义:一是指形式的平等，公司发行的每一股份所代表的股东享有的权利和利益和股东对公司承担的责任，风险程度应该是相同的,即一股一权。各股东之间利益的分配和表决权的行使依照各股东的股份数额来确定,这是一种比例的平等(proportionateequality)，股份的平等；二是指股东间实质的平等，即按照股东所持有的股份的性质和数量实行平等对待;不得在股东间制造人为的不平等待遇。平等对待是人类理性永恒的追求,而平等对待的精髓就是相同之事同样对待,不同之事不同对待，但这种差别待遇只能建立在基于股份种类和数量的差别之上,而不是其他任何因素之上.2004年经济合作与发展组织（OECD）发布的《OECD公司治理原则》修订版在“股东的平等待遇”一节引入了股东实质平等原则，这是对原来的股份平等原则的重大改进。
实质平等与股份平等的差异在于出发点完全不同，前者是从主体角度出发，体现的是股东不论大小，都是平等的经济行为主体，在履行了出资等义务后都享有由出资带来的完整的权益；而后者是从资产角度出发，它所引申出来的是资本多数决原则。资本多数决原则产生于1843年英国枢密院的著名案例Fossv.Harbottle案"[18]③该案确立的原则,在英美法中不断被援引,适用于以后许多案例,成为后世学者所称公司事务的资本多数决原则"[19]。这一原则的实质在于,在公司内部实行少数服从多数的民主制度,让公司依据持股多数的股东意见,而不是所有股东的意见来做出经营判断,以便有利于公司机关及时做出决策.
然而，资本多数决原则却在实践中发生了异化。现代公司立法已经为公司奠基了以资本多数决为基本内容的民主制度,[20] 使资本多数决制度成为一项统一公司意思的表决方法.从表面上看,基于一股一权,股份平等的资本多数决原则是符合股东平等的第一层含义——形式平等。但正是这种形式平等造成了大股东和小股东之间实质上的不平等,资本多数决在实际运作中产生了异化。国际上引入了股东实质平等原则，其目标就是要在坚持资本多数决原则的同时对其施加合理的限制，强调大股东对公司和中小股东的诚实信用义务，防止大股东对资本多数决原则的滥用，以实现股东间的利益平衡。
在我国构建中小股东权益保护体系的过程中，树立“股东实质平等”的核心理念，用这一原则作为根本指导方针，有着十分重要的意义，它既符合国际趋势，又可能给我国中小股东权益保护的制度建设和实际操作带来新的局面。
（二）增强中小股东的行权便利性
保障行权便利性是对中小股东权益进行保护的事前机制，它帮助中小股东群体利用手中的投票权等权力对公司可能侵害他们利益的行为及时给予反应，形成制约。虽然多数国家的法律都明确规定了股东享有选举权等所有者权利，但实际上，中小股东行使权利的比例通常都很低。澳大利亚墨尔本大学的研究表明，澳大利亚证券市场上股东实际参与股东大会并投票的比例仅为33%，我国在2001年这一比例为18%，这使得公司的最高权力机构———股东大会很容易被大股东操纵，即使在中小股东总体持股比例很高的情况下，此种情况也难以避免。
究其原因，根本在于中小股东行权面临诸多现实障碍。参考2004年《OECD公司治理原则》的建议，结合我国的情况，可考虑从以下方面来保障中小股东行权的便利性：一是增强中小股东联合的便利性，如提供便利的投票权征集渠道；二是提高中小股东在董事提名、提案中的话语权，如降低提案最低股份比例要求；三是充分利用计算机和网络技术手段，为中小股东异地提案、投票提供便利；四是延长公司召集股东大会相关信息公告时间，提高公告信息披露的内容和格式要求；五是建立累积投票和比例投票制，便于中小股东集中支持特定候选人或议案；六是创造股东实际考察候选人能力和品德的条件；七是完善相关股东表决回避制度，规定某些议案的通过须获得遭受侵害的股东的同意，某些情况下中小股东可以要求公司回购其股份；八是提高定期和重大事项信息披露的要求，扩大信息披露范围，如董事和高级管理层的薪酬及支付依据，同时，加大外部审计的法律责任，保证信息质量；九是建立有关中介如证券经纪与上市公司之间的利益“防火墙”，防止其与上市公司合谋妨碍中小股东行权。
（三）保障中小股东受侵害时的诉讼便利性
诉讼便利性是对中小股东权益进行保护的事后机制。保障诉讼便利性需要从两个方面努力：第一个方面是在法律规定上要给予中小股东充分的法律支持，赋予其足够的起诉权力，并明确规定证券侵权行为的民事责任。例如，由于我国起诉上市公司须以证监会行政处罚为前置条件的规定限制了中小股东的起诉权，可以考虑在法律规定上降低证券诉讼的门槛。
保障诉讼便利性的第二个方面是降低中小股东诉讼的法律成本。通常，单个中小股东的支付能力有限，且其胜讼收益也相对较少，因而在较高的法律成本面前很多中小股东会放弃起诉的权力，即使在胜诉可能性很大的情况下也会如此。
在美国，证券市场建立起的两种机制较好地解决了这一问题：一是证券类案件中的“风险代理机制”，即由原告律师垫付诉讼费用，并承担败诉风险。目前，在华尔街活跃着一批专门代理投资者进行诉讼的“原告律师”，他们每天关注上市公司的信息披露情况和股票的市场表现，一旦发现上市公司信息披露文件存在疑点或股价出现异常波动，就会以专业方式展开调查、号召投资者发起诉讼并代理之。安然事件发生后，就有十几家律师事务所发表声明，邀请所有在特定时段内购入过安然股票的个人和企业与他们联系，进行集体诉讼。这种“风险代理机制”切实降低了诉讼门槛，使既有法律规定发挥了更大的效能。二是美国证监会（SEC）拥有较多的立法和司法权力，以严厉的事后惩处降低事前监管的压力，在树立起监管威摄力的同时还节省了监管成本。SEC有权针对市场变化对相关法律法规进行及时的修正，从而减少了法律时滞；SEC可以自行对上市公司及其相关责任人进行调查和起诉，而不必借助公检机构，从而大大简化了诉讼程序；SEC还有自己的行政诉讼法官，每年约三分之二的证券违法案件由行政诉讼法官判决后通过行政执法的方式处理；不仅如此，SEC还经常采用庭外和解方式要求上市公司支付高额罚款或赔偿金，从而降低执法成本。在这些机制下，上市公司的违法行为有较高的概率被投资者追诉，上世纪60年代到90年代的30年间，有20%以上的美国上市公司被投资人起诉。而更为重要的是，法律和监管发挥了“达摩克利斯之剑”的良好作用，对所有上市公司控制者和管理层形成了强大的威慑，一定程度上抑制了违法行为的发生。日、韩及我国台湾地区的做法则不同，它们是通过发展起一些非盈利性组织来代理中小股东进行集体诉讼，如韩国的People's Solidarity for Participa-tory Democracy、日本的Shareholder Ombudsman，这些组织通过会员费和其他渠道积累资金，代理中小股东发起集体诉讼，并代为支付诉讼费用。这种做法与美国证券诉讼的“风险代理机制”虽然很不相同，但同样在一定程度上降低了中小股东诉讼的法律成本，也值得我们借鉴。此外，设立投保基金并由其酌情垫付或代付诉讼费用、设立股东代表诉讼制度等都是可供借鉴的降低中小股东诉讼法律成本的做法。
（四）增强信息披露的公平性
后股权分置时期，上市公司信息披露范围应从旧有的年报、半年报、季报以及重大事件，扩大到上市公司控股股东和最终实际控制人，以及机构投资者交易信息披露。除此之外，披露不仅注重真实性，更要注重公平性。针对选择性信息披露问题，必须强化对股价异常波动与信息披露联动关系的调查与处罚，强化股票停牌、严格公司和个人问责等市场监察措施，坚决打击各种形式的市场操纵行为，逐步形成对上市公司、机构投资者违规行为的有效约束和威慑。同时，在手段上，过去以形式审核为主的披露方式已不适应时代的发展，需要向合理怀疑和质疑式审查的监管方式转变，探索建立由会员单位研究机构、证监局、交易所联合对合理怀疑对象进行“会诊”的机制，缩短立案周期，加大惩处力度。
三 结论
（一）全流通时代的到来，随着原来相关机制的失效给中小股东的利益保护提出了新的挑战，立法者应该现在就重视这种变化而早早制定相关制度去尽量减少立法的滞后性。
（二）在制定新制度去迎接挑战时，要从增强中小股东的行权便利性，保障中小股东受侵害时的诉讼便利性，增强信息披露的公平性这三性出发，有效借鉴日，韩，德，美的相关机制和制度。
（三）树立“股东实质平等”的核心理念，它既符合国际趋势，又可能给我国中小股东权益保护的制度建设和实际操作带来新的局面。
参考文献：
[1] See Rafael La Porta, Florenceio Lopez-de-Silanes, Andrei Shleifer & Robert W. Vishny, Legal Determinants of External Finance, 52 J. Fin. 1131 (1997).
[2] See Christophe Han and Wayne Chen, Accelerating Reform in China’s Equity Market: Share Buybacks andMajority Shareholder Share Increases, China Law & Practice, July/August 2005.
[3] 见杨桢：《英美契约法论》，北京大学出版社 1997 年版，91页
[4] See Restatement (Second) of Contracts §81 (1979)
[5] 见《元照英美法词典》，法律出版社 2003 年第 1 版，289页
关于修订《镇江市城市房屋租赁管理办法》的通知
江苏省镇江市人民政府
关于修订《镇江市城市房屋租赁管理办法》的通知
镇政规发〔2012〕5号
各辖市、区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单位、企事业单位：
《镇江市城市房屋租赁管理办法》（修订）已经市政府第32次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
一、将第四条修改为：“镇江市住房和城乡建设局主管本市城市房屋租赁管理工作，工商行政管理部门负责对房屋租赁市场的监督管理。镇江市房产登记管理中心具体负责城市房屋租赁管理的日常工作。各辖市、区负责房产管理的部门按照规定职责负责本辖区内的房屋租赁管理；各镇人民政府和街道办事处协助做好房屋租赁管理工作。
公安、税务、财政、物价等部门按照各自职责共同做好房屋租赁管理工作。”
二、将第六条修改为：“非居住房屋有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理范围：
（一）将房屋（包括阁楼、负层等）提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；
（二）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成而不承担经营风险的；
（三）酒店（旅社、宾馆、招待所、饭店等）将其客房或其它房屋提供给他人作为固定办公或经营场所、生产、仓储等，并以此为工商注册地址，由使用人支付约定价金的；
（四）以其他形式变相出租、转租房屋的。”
三、将第七条修改为：“有下列情形之一的房屋不得出租：
1、属于违法建筑的；
2、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
3、违反规定改变房屋使用性质的；
4、法律、法规规定禁止出租的其他情形。”
四、将第十条修改为：“出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及支付方式、修缮责任、违约责任及双方当事人约定的其他条款。
住建、工商部门共同制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。”
五、删去第十三条。
六、将第十六条第四款修改为：“对符合房屋租赁登记条件的，房屋租赁管理部门应当自接到登记申请之日起三个工作日内予以登记，并出具《房屋租赁登记备案证明》。经审核不符合规定的，房屋租赁管理部门应当答复当事人，并退还租赁合同和有关证件。”
七、删去第二十五条。
八、将第二十六修改为：“利用租赁房屋进行非法活动的，由公安、工商、物价、税务等部门依法给予行政处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。”
九、将第二十九条修改为：“本办法由市住房和城乡建设局负责应用解释。”
十、上述条款修改后，条文顺序作相应调整。
二○一二年三月二十二日
镇江市城市房屋租赁管理办法
（镇政发〔1997〕301号通知印发，根据镇政发〔2009〕44号、镇政规发〔2012〕5号通知修订）
第一条为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》和有关规章规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用于镇江市城市规划区内国有土地上所有的房屋租赁。
第三条房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事生产、经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。
第四条镇江市住房和城乡建设局主管本市城市房屋租赁管理工作，工商行政管理部门负责对房屋租赁市场的监督管理。镇江市房产登记管理中心具体负责城市房屋租赁管理的日常工作。各辖市、区负责房产管理的部门按照规定职责负责本辖区内的房屋租赁管理；各镇人民政府和街道办事处协助做好房屋租赁管理工作。
公安、税务、财政、物价等部门按照各自职责共同做好房屋租赁管理工作。
第五条公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋或国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。
任何单位和个人不得利用房屋租赁进行非法活动，损害国家利益、社会公共利益和他人利益。
第六条 非居住房屋有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理范围：
（一）将房屋（包括阁楼、负层等）提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；
（二）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成而不承担经营风险的；
（三）酒店（旅社、宾馆、招待所、饭店等）将其客房或其它房屋提供给他人作为固定办公或经营场所、生产、仓储等，并以此为工商注册地址，由使用人支付约定价金的；
（四）以其他形式变相出租、转租房屋的。
第七条有下列情形之一的房屋不得出租：
1．属于违法建筑的；
2．不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
3．违反规定改变房屋使用性质的；
4．法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第八条 出租房屋给暂住人员，应当向房屋所在地公安派出所申请登记，与公安机关签订《治安责任书》。
第九条公有住宅用房的租赁，应执行国家和本市规定的租赁政策和租金标准。
租用单位自管非住宅用房和私房的，由租赁双方依法协商议定租金和其它租赁条款；房管部门直管非住宅用房租金按本市有关规定执行。
第十条出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及支付方式、修缮责任、违约责任及双方当事人约定的其他条款。
住建、工商部门共同制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
第十一条承租人在租赁期内征得产权人书面同意可以将承租房屋的部分或全部转租，出租人可以从转租中获取收益。
第十二条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第十三条 在租赁期限内，房屋产权人转移房屋所有权，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
承租人在租赁期限内如需将承租房屋分户使用、互换、改变用途等，必须征得出租人同意，重新签订租赁合同。
属于自然腾空的承租房屋，其承租房屋应当由出租人收回，原承租人或他人不得自行处理。
第十四条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
1．符合法律规定或者合同约定可以变更或者解除合同条款
2．因不可抗力致致使租赁合同不能继续履行的
3．当事人协商一致的
当事人一方要求变更或者解除租赁合同时，应及时通知对方，因变更或者解除租赁合同，使另一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第十五条房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁双方当事人应在租赁合同签定后三十日内，共同到房屋租赁管理部门办理登记备案手续，并提交下列证件：
（1）书面租赁合同；
（2）房屋所有权证书；
（3）证明当事人身份的合法证件、证书；
（4）出租共有房屋的，须提交其他共有人同意书；
（5）代理出租的，须提交产权人授权委托书；
（6）已抵押房屋出租的，须提交抵押权人同意书。
公有住宅房屋租赁，可由产权单位统一申请办理租赁登记备案手续。
对符合房屋租赁登记条件的，房屋租赁管理部门应当自接到登记申请之日起三个工作日内予以登记，并出具《房屋租赁登记备案证明》。经审核不符合规定的，房屋租赁管理部门应当答复当事人，并退还租赁合同和有关证件。
第十六条申请办理租赁登记应当如实申报租金价格，并按国家法律、法规和有关部门的规定缴纳有关税费。
第十七条《房屋赁登记备案证明》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁登记备案证明》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁登记备案证明》可作为公安部门办理暂住户口登记的凭证之一。
工商部门在办理营业执照和企业年检、个体工商户验照时，公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房屋租赁管理部门出具的《房屋租赁登记备案证明》。对发现没有办理房屋租赁登记备案手续的，应将有关情况通报房屋租赁管理部门。
房产、公安、税务、工商等部门应当加强联系，及时沟通信息，形成工作协调机制，共同处理好相关问题。
第十八条取得《房屋租赁登记备案证明》后，发生转租、变更或解除房屋租赁合同的，应当在变更或解除之日起三十日内向房屋租赁管理部门办理变更或注销登记。
第十九条出租的住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，出租人应负责修缮。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或人身伤害的，出租人应当承担赔偿责任。
租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
第二十条承租人必须按合同规定交纳租金，逾期不交的，应当按合同约定的条款支付违约金。
第二十一条承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须征得出租人同意，并签订书面合同。涉及规划、环保、卫生、安全等管理的，还须经有关部门批准。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
第二十二条承租人有下列情形之一的，出租人有权要求承租人改正，或终止租赁合同、收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
1．将承租房屋擅自改变用途或擅自拆改房屋结构的；
2．将承租房屋擅自转租、转让、转借、互换使用以及擅自以房入股、联营等牟利的；
3．拖欠租金累计六个月以上的；
4．无正当理由公有住宅闲置六个月以上、非住宅闲置三个月以上的；
5．擅自买卖公房使用权的；
6．利用承租房屋进行非法活动的；
7．故意毁坏承租房屋的；
8．法律、法规规定的可以收回的情形。
第二十三条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应将租金中所含土地收益上交市财政，具体办法按国务院和本市有关规定执行。
第二十四条 利用租赁房屋进行非法活动的，由公安、工商、物价、税务等部门依法给予行政处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十五条当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议也不起诉又不履行处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十六条房屋租赁管理人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 本办法由市住房和城乡建设局负责应用解释。
第二十八条 各县（市）城镇的房屋租赁管理可参照本办法执行。
第二十九条 本办法自发布之日起施行，1990年3月7日镇江市人民政府发布的《镇江市房屋租赁管理办法》同时废止。