建设银行


中国建设银行关于加强会计管理、防范案件的紧急通知
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近来，我行在会计岗位上连续发生多起重大案件（部分案件已通报各行），涉案金额达数千万元。少数不法分子见利忘义、铤而走险，利用职务之便，或内外勾结作案，或单独作案，其作案方法不断变换，作案手段越来越狡猾，给银行造成了巨大的资金损失。案件的发生充分暴露出我
行在财会管理、风险防范方面存在着不可忽视的问题：一是安全防范意识较差，忽视了对职工的政治思想教育，重要岗位用人不当，管人失察；二是有章不循、有令不行、有禁不止，违规操作现象严重；三是管理松懈，内部控制机制失灵。为进一步加强内部防范，消除隐患，现就加强会计
管理和案件防范的有关问题作如下紧急通知：
一、各行要切实增强风险防范意识，完善内控制度，提高风险防范能力
（一）加强职工的职业道德教育，提高广大会计人员廉洁自律，抑制社会不良风气的能力。坚决将政治思想素质不高、自律性较差的人员调离会计出纳岗位。
（二）加强业务培训。一是实行会计人员的定期考试及持证上岗制度，全面提高会计人员的基本业务素质；二是要结合本行实际及案例分析，经常性地组织财会人员重点学习、讨论有关案件防范的内部控制制度、文件等，增强会计人员风险防范意识，提高执行制度的自觉性。
（三）完善会计核算的内部控制制度。通过合理的分工，严格交接制度，严格执行复核制度和收付款操作程序，建立和完善相互监督、相互制约的会计核算机制，提高风险防范能力。
（四）实行会计出纳岗位的内部轮岗制度。各行应根据会计出纳人员配备及人员素质等实际情况，对经办具体业务的会计出纳人员每年至少进行一次内部岗位轮换或业务分工调整。重要印章、空白凭证的管理人员，在加强检查监督的前提下，轮岗时间可视实际情况适当延长。
二、加强对各种往来类业务的管理
（一）内部往来报单按重要空白凭证实行严格管理，内部往来报单的签发严格执行会计主管人员的审核制度，未经会计主管人员审核签字的内部往来报单一律不得入帐，报单的传递必须由银行内部人员完成，不得交由客户自带。今后如发现内部往来报单仍交由客户自带的，将按严重违
章查处，追究主管领导、相关业务部门负责人及经办人员的责任。
（二）辖内往来类业务，包括内部往来、调拨资金、预拨（拨入）费用、系统内往来等要按下述要求办理帐务核对工作：
会计帐务已集中的行，由分行会计核算中心进行内部往来、系统内往来、调拨资金等帐务的按日配对核对，对超过正常在途时间未入帐的帐务以及其他有疑问的帐务，要及时查询，查询要有记录，发现问题须及时向上报告。
会计帐务未集中的行，由各经办行换人逐笔核对。具体核对方法按如下规定执行：一是往来类业务的凭证与帐簿必须由会计事后稽核人员（或会计主管）按日勾对。二是每旬末，要办理对帐签证工作，对帐签证方法按现有规定执行。其中，系统内往来的对帐签证，由管辖行向辖属行签
开对帐单一式三份（用“内部往来”对帐签证单代），并注明最后一笔帐目的划款凭证编号，逐联加盖业务公章，一并寄辖属行。辖属行收到后应在2日内核对完毕，在三联上加盖业务公章后寄回二联，其中一联由管辖行留存，一联送管辖行资金计划部门。如核对不符的应立即查明原因，
及时冲正。三是要勾对副本帐页，各行处（包括储蓄所）的副本帐页满页后应及时打印，送管辖行会计部门指定专人逐笔勾对，月末未满页的帐页也应打印后送管辖行逐笔勾对，并由具体经办人员在帐页上签章确认。
（三）支行辖外的各种往来业务，不得使用内部往来科目核算。系统内往来、调拨资金、资金拆借等支行辖外往来类业务，由支行会计部门（帐务未集中的行）或分行会计核算中心（帐务集中的行）在每月终了抄列清单，经会计负责人审核把关后，送同级资金计划部门确认。
（四）人民银行往来、同业往来等其它往来类业务的帐务，要按现有规定由会计主管会同会计人员每月进行帐务核对及副本帐页的勾对，防止不法分子作案。
现行的有关规定与上述规定冲突的，在执行中以上述规定为准。为保证后续帐务核对的顺利进行，各行在4月初要对3月底往来类帐务，按以上规定的核对方法作一次全面的核对。
三、加强对票据交换的管理
有条件的行应积极推行票据的集中交换，系统内跨行票据，由管辖行组织交换；跨系统票据，由管辖行集中提出或提入。票据交换无论是实行集中交换，还是由各网点直接交换，都要严格按下述规定办理：
（一）各票据交换单位应保证票据交换岗位的人员得到合理的配备，该岗位人员应设一名票据交换员（由投递公司投递的行除外）、两名票据清算员（可兼职），交换专用印章作为重要印章，应指定除票据交换员、清算人员外的专人保管使用。
（二）接柜人员、票据清算人员、票据交换员之间必须严格分工。票据交换员专司票据交换所与本行之间的票据传递之职，不得兼管空白凭证及票据专用印章；清算人员负责提出票据的审核、整理、提出清单的填制及提入票据的清点复核等，不得顶替交换员之职。
（三）提出、提入的票据必须由清算员换人清点复核，未经清算人员复核清点的票据，不得提出。
（四）票据交换提入的凭证要按下列条件进行审查：应正确加盖他行提出票据专用印章；大小写金额、帐号、收、付款单位等不能涂改；提入票据的笔数、金额应与提入票据交换清单上的数额一致。对提入应由本行付款的凭证，应视同开户单位提交的付款凭证进行审查。
（五）票据清算员根据票据交换收、付轧差清单编制资金清算凭证，经换人复核后才能入帐。
四、严把支付关，加强银行对支付环节的审查
（一）预留银行印鉴实行双人审核制度。各行要根据总行建总发字〔1997〕第55号“关于印发《关于加强印鉴卡管理的若干规定》的通知”要求，加强印鉴卡的管理，4月初对前后台印鉴卡进行一次全面核对，确保正副卡一致。票据印鉴要实行双人审核制度。验印人员必须分别
凭正卡、副卡进行初审和复审，不得用同一份印鉴卡进行印鉴的审核。
（二）建立大额支付的银行内部签批制度。对单笔金额在100万元以上的银行汇票、汇款、内外部转帐等大额支付凭证必须交由会计主管分别在其借、贷方记帐凭证上审核签字（因各地差异较大，在100万元以下的支付业务是否实行内部签批制度，由各一级分行自行确定）。未经
审核签字的记帐凭证，会计人员不得入帐、不得提出交换或办理电子汇划。
（三）建立大额付款的单位确认制度。对达到一定额度（具体数额由各经办行确定）或超出该帐户正常收支额度的付款业务，在办理款项划款前，要指定专人通过电话或其它方式与付款单位联系确认，并作出书面记录。派出行会计柜台受理所属储蓄所或储蓄专柜转来的个人电汇、信汇
或汇票等业务时，除按要求对内部往来报单由银行内部传递并进行折角验印外，对金额超过10万元的，还必须由会计经办人员通过电话与储蓄所取得联系，确认无误后方可办理，并由其在留存的会计记帐凭证上签字说明。如达到前述签批制度中规定的会计主管签批额度的，还必须交由会
计主管签字确认。
（四）禁止公款私存。对个人汇票及现金汇票等所有转存储蓄的资金，必须按提取现金的规定审查，并经会计主管人员审核确认。
五、加强印章（包括个人名章）的管理及柜台操作员代码及密码的管理，实行个人负责制。印章管理坚持谁保管谁使用的原则；操作员代码及密码必须按照“建设银行会计核算应用电子计算机管理规定”的有关要求严格保管。违反上述规定而发生问题的，要追究管辖行和泄密人员的责
任。
六、会计人员离岗或机构撤销等，应严格按照制度规定，对其经管的帐目、凭证进行全面审核，其保管的印章、密码或其它重要物品要向有关接交方办理交接手续，防止在机构撤并、人员变动过程中出现新的风险。
七、严格执行出纳制度和金库管理制度
（一）现金出纳业务必须做到日清日结，当天收入的现金当天入帐。特别是开办上门收款业务的行，必须坚持先收款后记帐、双人上门收款、双人封箱上锁、双人交款的基本原则。收款人员、现金出纳人员及会计人员之间必须建立相互控制、相互制约的交接手续。营业终了后及节假日
的收款必须双人清点后封箱入库，寄库保管，次日营业开始时，应及时整点入帐，不许压单压款。会计部门必须指定专人每天将会计帐面的现金收付发生额及余额与现金出纳部门核对一致，每日的库存现金余额必须经会计人员签章确认。
（二）出纳尾箱必须坚持双人负责制。营业终了，出纳尾箱入库前必须经双人盘点。
（三）实行出纳柜员制的行处，必须强化对临柜人员的制约机制，配备必要的监控设备和事后监控稽核人员。现金交款单的客户回单联必须由计算机打印产生，并经出纳员鉴章后交客户，不得继续使用预先印制的交款回单。未实行电算化或未按规定配备和使用出纳监控设备的行不得实
行出纳柜员制。
（四）基层行领导及出纳负责人要按现行出纳制度的要求检查金库，认真登记查库登记簿。查库人员必须根据金库管理规定，凭出纳部门开具的介绍信查库。查库时，要检查金库的安全设施情况。在核对帐款、帐实等具体操作方法上，只准以钱碰帐，不得以帐碰钱，不得仅以出纳部门
的登记簿核对现金余额。帐实如有不符，应立即组织查找原因。
（五）实行集中库管理的行，集中库管理部门应加强对辖属行处现金收支的分析与监控，从严核定其尾箱现金限额。对超过限额的现金，要督其办理交库。对辖属行请领现金，应在核定的限额之内掌握，在特殊情况下需超限额请领现金的，要经分管行长批准后方可办理。
各行要迅速将本通知精神传达到一线临柜人员，并结合本通知的有关具体要求，组织各级会计人员进行认真的自查，对发现的违规、违章问题，要立即纠正，彻底消除案件隐患。各行将贯彻落实本通知的情况于4月30日前书面报总行财会部。总行将制定有关检查监督制度，明确各方
管理职责，对违反上述规定的单位，一经发现，将给予相应的处罚。



1997年4月3日
二手房买卖合同，买方违约纠纷法律分析之－政策变化导致房价波动

蔡英杰


关键词：二手房买卖 阴阳合同 不可抗力 政策变动 差价 违约金


　　就笔者去年接触到的二手房屋买卖合同的纠纷来说，咨询者多为卖方。原因很简单，卖方在签订合同之后，房价不断上涨，每天的上升幅度都很大，以致卖方宁愿毁约，宁可赔偿买方双倍的定金或者支付违约金并且赔偿中介费，也不愿继续履行合同和办理过户手续。然而，自今年4月下旬以来，向笔者咨询的当事人多为二手房买卖合同的买方，由于国家抑制房价政策的不断出台，房价下跌已经无法避免。在这种情况，很多投机性较强的买方宁可丧失已经支付的定金、中介费用甚至是违约金，也不愿继续支付房款履行合同。此外，二手房买卖合同中还经常会出现，买卖双方在中介的居间下，往往为了少交过户税费而故意做“阴阳合同”，阳合同提交给有关政府部门，在上面故意做低价格，阴合同由双方自行签订，具体房款支付等按照阴合同执行。

　　那么，国家政策变动是否属于不可抗力而使违约方免于违约责任？如果非属不可抗力，那么买方违约应当承担什么违约责任？阴阳合同到底哪个有效？阴阳合同是否影响违约责任的承担？鉴于上述种种问题，笔者结合最近接到的一个咨询案例，拟回答上述问题。

　　宏观背景介绍：

　　今年年初，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号），提出要加大差别化信贷政策的执行力度，具体是指要求各大银行通过严格设定执行二套房贷款门款政策，合理引导住房消费，从而抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　2010年4月17日，针对部分城市房价上涨以及投机性购房者频现，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号），要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策。要点如下：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定，而且对于个别地区，甚至有权暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同样，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民也要暂停发放购买住房贷款。此外，文件还要求住建部要会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

　　显然，国发【2010】10号文相对与年初的国办发【2010】4号文相比，不论是从发文机关的层级上讲，还是从调控力度上讲，都上升了一个级别。

案例介绍：

　　2010年3月20日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用（注:几乎已成行内惯例）。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金，并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》，该协议规定除支付29万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约，另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。

　　在5月份的时候，乙方向甲方提出，由于国家信贷政策发生了重大变动，导致房屋价款发生了不可预期的变动，应当属于不可抗力或者情势变更的是由，因此其有权解除合同。并且，乙方已向有关机关咨询过，做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险，因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。

律师分析：

一、国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用于“情势变更”？

　　根据《民法通则》以及《合同法》的相关条款，可知“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，构成不可抗力，必须满足这几个条件：1、该事件是当事人双方在签订合同时无法预见的；2、该事件在发生之前并不能会当事人的意志或行为而能够避免；3、该事件发生之后，当事人双方无法克服该事件产生后果。

　　根据《合同法》第94条规定，当不可抗力致使合同目的无法实现时，当事人一方是可以解除合同；根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由此可以看出，当事人并不能任意滥用不可抗力，并非只要发生不可抗力，一方当事人的责任就理所当然地被免除。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。很显然，情势变更适用于非不可抗力造成的商业风险。

　　尽管，不可抗力和情势变更看起来很相似，不过笔者看来，二者之间还是存在些许差异的。第一，不可抗力通常多指自然力灾害、突发的社会事件或政策调整，应当是当事人完全无法预见的，而情势变更则是指商业风险的重大变化，而商业风险本身并非当事人完全不能预见，只不过商业风险的变化已经超过了正常商人能预料的程度；第二，不可抗力的出现既可能使合同履行出现暂时性的客观障碍，也可能使合同的履行发生客观上的永久不能，这取决于不可抗力的程度以及对当事人的影响，而情势变更则只是影响到了合同的履行，这种影响会造成对一方当事人的不公平或者无法实现通常情况下的商业目的，但是不存在暂时的客观履行不能或永久的客观履行不能；第三，不可抗力的后果是当不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人有权自行而非通过法院解除合同，并且可以部分或全部免除责任，而情势变更的后果则表现在当事人可以请求法院变更或解除合同，至于是否解除，则取决于法官的判断。根据最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 (法发【2009】40号)，法院在实践中是严格适用情势变更原则的。
　　举个简单例子来讲，如果买卖双方之间签订了货物买卖关系并且由卖方负责运输，但是在履行的时候，卖方港口发生了罢工事件，从而造成短期内发货根本不可能，这就属于不可抗力。但是，如果只是罢工事件不能妨碍卖方找其他工人进行装卸发货，而只是大幅度提高了成本，可能是平常运输成本的好多倍甚至比卖方通过销售货物获取的利润还要高出很多，这就属于情势变更。

　　根据上述分析，在本案中，乙方并非依靠贷款买房，因此国家放贷政策的变化对其向甲方支付房屋价款并未造成任何影响，对于乙方来说不能以不可抗力作为拒绝履行合同的理由。那么由于政策引发的房价波动是否属于情势变更呢？笔者理解，国家出台新政策导致房价发生波动的情形并不属于情势变更。一是因为国家早在正式出台国发【2010】10号文之前，就已经发布相关政策，提出要打击投机性购房需求；二是因为如果不是投机性购房的话，那么此次房价的波动并不会对乙方造成明显不公平更不会导致不能实现合同目的。此外，如果非直接由放贷政策的变化导致买方无法从银行贷款，那么同样不属于不可抗力。当然，如果没有根本国家明文政策并未发生变化而只是银行内部信贷流程严格了而造成买方无法如期或顺利贷款的话，那么只要双方在合同中对此没有明确约定免责或属于不可抗力的话，那么买方仍然需要向卖方承担违约责任。

二、房屋买卖阴阳合同如何认定？

　　在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。

　　那么双方签订的阳合同与阴合同是否有效呢？根据《合同法》第52条第1款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。

　　目前，已经有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，第八条就明确规定房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。

三、阴阳合同是否影响违约责任的承担？